A valorização das rendas em Lisboa está ligada a um nível de desocupação muito baixo. Em 2025, essa taxa situava-se em 3,1% na capital portuguesa, um dos valores mais reduzidos da Europa, atrás apenas de Milão, com 1,3%.

Com pouco espaço disponível para novos operadores, a procura pelos melhores locais mantém-se elevada, o que sustenta a subida das rendas prime. O mesmo movimento é visível nas yields, que em Lisboa comprimiram 25 pontos base em termos homólogos, a par de Praga, Milão e Londres.

Recuperação desigual entre mercados

Lisboa acompanha assim uma recuperação mais alargada do consumo na Europa, onde a Savills prevê um crescimento de 1,3% nas vendas a retalho em 2026, com destaque para a Europa Central e de Leste, os países nórdicos, seguidos pelo Reino Unido e pela Ibéria.

A taxa de desocupação média na Europa caiu de 9,7% para 9,1% em 2025, a primeira descida em dez anos. O volume de investimento em centros comerciais atingiu 12 mil milhões de euros em 2025, e no primeiro semestre de 2026 este segmento já representava 34% do investimento total em retalho na Europa, a quota mais alta desde 2022.

Essa recuperação está também a atrair capital de origens cada vez mais diversas. Citado no relatório, James Burke, Director, Global Cross Border Investment da Savills, afirma: “Nos Países Baixos, temos visto um interesse renovado por espaços de conveniência. Na Suécia, o capital core continua concentrado em ativos de referência, e na Alemanha são os investidores value-add os mais ativos. O detalhe varia por mercado, mas o fio condutor é a procura de capital por qualidade, seja em localização, no ativo ou no potencial de crescimento.”

Envelhecimento da população redefine o mix de lojas

A composição das lojas dentro dos centros comerciais deverá também mudar nos próximos anos, à medida que a população europeia envelhece. Nesse contexto, farmácias e lojas de saúde e beleza figuram entre as categorias com melhor desempenho até 2030, com um crescimento anual de cerca de 4%, enquanto o crescimento nas vendas de vestuário e calçado (1%) e de artigos para casa (2%) deverá abrandar, depois de um desempenho excecional no período pós-pandemia.

Chris Nichols, Analyst, European Research da Savills, afirma: “A alimentação vai continuar a ser a âncora de muitos centros de proximidade e a moda vai manter-se um elemento essencial, mas os inquilinos com maior apetite de expansão deverão vir da saúde, da restauração, do lazer e dos serviços. Estes segmentos respondem à conveniência e à experiência que os consumidores procuram hoje.”

Este ajuste da oferta ganha um contorno particular em mercados onde há pouco espaço para crescer, como Portugal. O stock de centros comerciais no país ronda os 3 milhões de metros quadrados, um dos volumes mais baixos entre os principais mercados europeus, ao lado de países como a Áustria ou a Finlândia, e bem distante de mercados como França, o Reino Unido ou Espanha. É esse contexto de oferta limitada que ajuda a explicar a pressão sobre as rendas em Lisboa.

Patrícia Matias, Director of Retail Services da Savills Iberia, conclui: “Prevemos uma nova descida da taxa de desocupação na Europa e uma subida adicional das rendas prime nos próximos trimestres, mas os ganhos deverão continuar concentrados nos centros de maior qualidade. Esta reconfiguração da procura, já visível no mix de lojas, passa também por uma divisão cada vez maior consoante a capacidade financeira do consumidor: os que têm menor rendimento disponível, tipicamente mais jovens, procuram alternativas mais baratas com maior frequência, enquanto os de rendimento mais elevado continuam a sustentar marcas e conceitos premium. Essa divergência reforça a polarização do setor, tal como a ausência de novos projetos em construção. Para mercados com pouco espaço disponível, como Lisboa, esta combinação deverá manter a pressão sobre as rendas prime nos próximos anos.”