Portugal apresenta uma densidade de centros comerciais de 373 m² por cada mil habitantes, ligeiramente acima da média europeia, fixada em 361 m². O valor traduz um mercado maduro, com uma oferta de espaço comercial já consolidada e distribuída por todo o território nacional.

O crescimento do setor dos centros comerciais deverá, por isso, passar menos pela construção de nova oferta e mais por transações de ativos entre proprietários, por ampliações, refurbishments e pela adaptação dos espaços aos novos formatos procurados pelas marcas. Neste contexto, a rentabilidade de cada metro quadrado já construído ganha peso.

Retail parks com espaço para crescer

Esse retrato muda quando se olha apenas para os retail parks. Aqui a densidade portuguesa está em 63 m² por mil habitantes, abaixo dos 93 m² da média europeia, e essa diferença deverá manter-se mesmo com os projetos previstos para os próximos anos.

Pedro Paixão, Associate Director, Coordinator Leasing Shopping Centres da Savills Portugal, afirma: “Nos próximos meses, a escassez de oferta nova deverá continuar a pressionar os investidores e operadores a disputar os ativos de melhor qualidade, o que só reforça o interesse pelos centros comerciais dominantes e acelera a procura por retail parks fora dos grandes centros urbanos. É nesse contexto que vemos os operadores manterem-se otimistas quanto aos seus planos de expansão, apostando em localizações que combinem visibilidade e eficiência.”

Esta diferença sugere que o crescimento futuro do retalho português poderá concentrar-se precisamente nos retail parks, o formato que ainda tem mais espaço para crescer. Essa dinâmica já é visível no ritmo de aberturas: a Savills identificou 342 novas lojas em centros comerciais e retail parks em 2025, das quais 57% nos setores de moda e restauração, e o número já ronda as 80 em 2026.

Essa aposta já tem nomes concretos. Em 2026 abriram o Retail Park Batalha e o Retail Park do Alentejo, em Beja, que juntos somaram 21 mil metros quadrados, ambos promovidos pelo Grupo JOM. Segundo a Savills, todos os projetos atualmente em desenvolvimento seguem este formato, com mais 60 mil metros quadrados de área nova e 9 mil metros quadrados de expansões previstos para os próximos anos, entre eles o Retail Park dos Açores, em Ponta Delgada.

Do lado das rendas, o valor prime dos retail parks está em 12 €/m²/mês, 33% acima do registado em 2017.

Caso este ritmo de desenvolvimento se confirme, os retail parks deverão ganhar peso na oferta total de retalho em Portugal nos próximos anos, ainda que a distância face à média europeia deva manter-se por algum tempo.

Patrícia Matias, diretora de Retail Services da Savills Iberia, conclui: “O mercado de retalho português entra numa nova fase de crescimento, caracterizada pelo redimensionamento das áreas ocupadas pelas marcas nos centros comerciais existentes, com proprietários a reinvestirem nos próprios ativos. Os retail parks reforçam esta dinâmica através do pipeline de nova oferta e assumem um papel estratégico ao combinarem conveniência, acessibilidade e eficiência operacional. Acreditamos que este formato continuará a atrair investimento e a liderar a expansão do retalho em Portugal nos próximos anos, o que reforça a sua relevância para as marcas e para os consumidores.”