As transações de habitação em Portugal diminuíram 5,4% no primeiro semestre de 2026 face ao mesmo período de 2025. O volume manteve-se, no entanto, 7,5% acima da média dos primeiros semestres dos últimos três anos, segundo o Spotlight Residential Market da Savills Portugal. O relatório lê este resultado como uma normalização face a um 2025 forte, não como um sinal de enfraquecimento do mercado.

Alexandra Gomes, Head of Research da Savills Portugal, refere: “Os dados do primeiro semestre mostram um mercado que está numa fase de estabilização. Mesmo com uma descida homóloga nas transações, o volume permanece acima da média dos últimos três anos. Lisboa e Porto ajustaram a atividade mas mantêm níveis historicamente elevados, enquanto segmentos específicos - como a habitação nova em Lisboa e o high-end - evidenciam uma procura muito ativa, com crescimentos que reforçam a confiança dos investidores.”

A redução das transações foi sentida nos dois principais mercados urbanos. A região da Grande Lisboa registou 22.663 vendas no primeiro semestre, menos 7,1% em termos homólogos. No Porto, foram transacionadas 12.483 habitações, uma descida de 9%. Contudo e em ambas as regiões, os volumes mantiveram-se acima da média dos primeiros semestres dos últimos três anos.

A habitação nova contrariou a tendência de recuo na Grande Lisboa. As vendas deste segmento cresceram 6,6%, para 3.294 unidades, o valor mais elevado da série para um primeiro semestre. Em sentido contrário, as transações de habitação usada diminuíram 9,1%.

Procura dispara no mercado high-end de Lisboa

Essa lógica inverte-se no segmento de gama alta do concelho de Lisboa. As vendas subiram 39,2%, para 1.709 unidades, enquanto a oferta disponível caiu 18,7%, contra 28,5% na habitação nova.
Os preços mantiveram-se estáveis: a habitação nova direcionada para o mercado high-end apresentou um preço médio de 7.692 euros por metro quadrado.

Grande Porto: oferta cresce, cidade do Porto é a exceção
A oferta disponível cresceu 9,5% em termos homólogos, para 25.727 imóveis no segundo trimestre. Também aqui é a habitação nova a puxar pelo mercado: as transações deste segmento subiram 11,0%, contra uma descida de 16,0% na habitação usada.

Na cidade do Porto, a oferta registou uma ligeira redução de 4,9%, enquanto as transações acompanharam este movimento, totalizando 2.669 unidades. Vila Nova de Gaia mantém uma dinâmica particularmente robusta, ultrapassando o Porto em volume de vendas, com 3.249 transações no semestre.

Crédito reabre, mas taxas e custos voltam a subir

Os bancos concederam 16 mil milhões de euros em empréstimos à habitação, mais 19% do que há um ano, com a taxa média nos novos contratos em 2,93%, acima do mínimo de 2,81% registado em março.

Do lado dos custos, a inflação da construção acelerou novamente. Atingiu 6,9% em maio, o valor mais alto desde o início de 2023. Os materiais voltaram a pressionar os custos pela primeira vez desde 2022, ao lado da mão de obra.

A entrega de nova habitação também recuperou terreno, ainda que de forma desigual entre regiões. Portugal concluiu 27.301 fogos de habitação familiar em 2025, décimo ano consecutivo de subida e o primeiro do ciclo a superar o nível de 2011.

Arrendamento recupera em Lisboa e no Porto

O arrendamento também recupera volume nas duas cidades. Em Lisboa, fecharam-se 1.675 contratos no semestre, terceiro ano seguido de crescimento, com a habitação nova a representar apenas 7% desses contratos. No Porto, fecharam-se 387 contratos, o valor mais alto da série e 8% acima do anterior máximo de 2022, com a habitação nova a pesar 21%, três vezes mais do que em Lisboa.

Rita Bueri, Head of Residential Lisboa da Savills Portugal, conclui: “Há duas coisas a acontecer ao mesmo tempo, e é importante não as confundir. A habitação nova está finalmente a responder em Lisboa: cresceu 6,6% e teve o melhor primeiro semestre de sempre, o que, com os custos de construção a subir 6,9%, reduz o risco de quem compra. No high-end, a lógica inverte-se: as vendas subiram 39,2% com a oferta disponível a cair 18,7%, contra 28,5% na habitação nova.
Tenho clientes a competir pela mesma casa e pelo pipeline que conheço. Isso pode mudar no máximo em dois anos. Até lá, enquanto a oferta não acompanhar a procura, a pressão passa para as rendas, e é neste segmento que mais se vai sentir. Lisboa e o Porto não têm um problema de procura. Têm um problema de oferta, e esse não se resolve com o tempo: resolve-se com mais construção. Quem conseguir entregar nos próximos dois anos vai encontrar um mercado à espera.”