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Savills Portugal apresenta "Estudo Primavera"

  • Em 2018 foi registado um volume de investimento em imobiliário de 3.2 mil milhões de euros, mais 77% que em 2017
  • O primeiro trimestre do ano registou uma taxa de disponibilidade de espaços de escritórios muito reduzida (5,96%)
  • Ao todo, o mercado residencial doméstico registou 24.1 mil milhões de euros em transações em 2018 (+ 24.4% que o período homólogo)
  • No 1º trimestre de 2019 conta-se já com a abertura de sete novas unidades hoteleiras e três inaugurações de unidades alvo de projetos de rebranding.
    • O Student Housing é um dos segmentos que têm vindo a ganhar relevância, fortemente impulsionado pela crescente população estrangeira a estudar em Portugal.

A consultora imobiliária Savills Portugal organizou recentemente uma Break’FasTalk, em Lisboa para a apresentação do Spring Market Study 2018 – Trend 2019. O evento reuniu clientes e parceiros para a apresentação de um estudo que analisa os resultados dos vários segmentos do mercado imobiliário em Portugal no ano de 2018, tendo ainda como objetivo apresentar as principais tendências e perspetivas para 2019, sobretudo nas áreas de escritórios, retalho, indústria e logística, investimento, residencial, development e turismo.

Investimento

Depois de o ano 2018 ter confirmado a atratividade de Portugal no mercado de investimento imobiliário, em 2019, apesar da queda no volume de investimento imobiliário devido à escassez de produto prime, o mercado doméstico continuará a marcar a sua posição estando no radar dos investidores internacionais, com a cidade de Lisboa a ser comparada com cidades como Madrid e Barcelona.

Para este ano os principais desafios no segmento de investimento serão as tensões comerciais atuais entre os EUA e a China, o Brexit, as eleições na Alemanha, a uniformização da política monetária do Banco Central Europeu e os resultados das eleições europeias.

Tudo isto depois de, pelo segundo ano consecutivo e registando um novo recorde histórico, Portugal se ter afirmado como destino escolhido para as estratégias de investimento de players internacionais de várias partes do mundo, com elevados níveis de liquidez, sendo maioritariamente direcionado para prime assets. Em 2018 foi registado um volume de investimento em imobiliário de 3.2 mil milhões de euros, representado um aumento significativo de 77% em comparação com o volume de investimento registado em 2017. Cerca de 90% do investimento registado em 2018 é internacional, com destaque para as nacionalidades espanhola e inglesa.  

Escritórios

Em 2019, a oferta no mercado de escritórios vai ser escassa face à elevada procura que sem tem vindo a sentir-se. Este ano conta apenas com 31.508 m2 de espaços de escritórios disponíveis, uma queda da disponibilidade face aos 34.488 m2 de 2018. No entanto, prevê-se uma inversão desta tendência no início da nova década, duplicado o número de m2 de oferta disponível.

O primeiro trimestre do ano registou uma taxa de disponibilidade muito reduzida (5,96%), com destaque para as zonas 4 (Zona Secundária) e 6 (Corredor Oeste) como as com menor e maior taxa de disponibilidade, respetivamente.

O pipeline para este ano situa-se nos 31.500 m2, tendo vindo a verificarem-se tendências como processos de renegociação. Para os grandes ocupantes, 2019 será um ano de análise estratégica e de ponderação relativamente aos novos projetos que irão entrar no mercado e que irão elevar a fasquia de qualidade do stock disponível.

No final de 2018, já tinham sido ocupados 206.428 m2 de espaços de escritórios, um aumento de 24% comparativamente com o ano anterior e uma recuperação total, comparando com os valores históricos de 2007 e 2008.

Retalho

Para 2019 espera-se que as prime rent mantenham a sua tendência de subida no sobretudo na Baixa de Lisboa e áreas do Porto. O mercado dos centros comerciais não registou qualquer nova abertura em 2018, nem no primeiro trimestre deste ano.

Neste mercado Portugal apresenta um stock total de 4,2M de m2, dos quais 3,7M estão dedicados a centros comerciais. Este segmento foi mais uma vez marcado pelo dinamismo do comércio de rua que tem tido uma tendência sólida de crescimento, atraindo diariamente novos retalhistas e promovendo a abertura de novos conceitos que contribuíram em grande parte para a transformação dos principais centros urbanos.

Industrial Logística

O primeiro trimestre de 2019 sentiu uma quebra acentuada nos volumes de absorção, apenas 7,154 m2 face aos 55.783 m2 do período homólogo, descida sentida num período de elevada procura mas baixa disponibilidade de espaços com a área e exigências técnicas desejadas. 

Em 2018 o mercado imobiliário direcionado para o segmento de indústria e logística manteve um nível de atividade com uma dinâmica reduzida, com a promoção de novos projetos a ser praticamente inexistente. O take-up observado atingiu um total de 165.000 m2.

Residencial

Em 2019 tem-se sentido uma maior estabilização e consolidação dos preços, além da promoção de projetos direcionados para o segmento prime, que manter-se-á em alta. Este ano regista também a tendência de introdução de novas formas de regimes habitacionais que refletem novos estilos de vida, começando a trazer à luz do dia modelos habitacionais assentes em conceitos de economia partilhada e coabitação. O regime de arrendamento continuará em 2019 a ser uma das principais opções para uma percentagem muito significativa da população residente em Portugal. Futuramente poder-se-á assistir a um surgimento de cerca de 520.000 m2 destinados a projetos de habitação na região de Lisboa.

Em 2018 o mercado residencial em Portugal continuou a registar um comportamento de crescimento positivo. De acordo com o INE, o ano passado foram vendidas 178.691 habitações, das quais 85,2% foram habitações usadas. Comparativamente com o período homólogo, estes resultados demonstram um aumento de 16,6%. Ao todo, o mercado residencial doméstico registou 24.1 mil milhões de euros em transações em 2018 (+ 24.4% que o período homólogo), tendo as regiões da AML e região norte registado 64,6% do total de transações do ano.

Turismo

Este ano o setor do turismo dará particular ênfase à dinamização de zonas tidas como destinos não-prime, sendo que Portugal continuará a afirmar-se como um destino de eleição para nichos específicos. As marcas hoteleiras internacionais continuam a demonstrar interesse no mercado nacional, sendo que o pipeline de novas aberturas para os próximos anos situa-se em 109 novas unidades hoteleiras.

No 1º trimestre de 2019 conta-se já com a abertura de sete novas unidades hoteleiras e três inaugurações de unidades alvo de projetos de rebranding.

A AML recebeu, em 2018, 6.3 milhões de visitantes e 14.5 milhões de estadias, um crescimento ligeiro de quase 2% e 1,1%, respetivamente, em comparação com 2017. Relativamente ao Porto, o norte do país registou um total de 4.3 milhões de visitantes em 2018, mais 4,6% que em 2017. Já o Algarve registou 4.2 milhões de visitantes em 2018 - o que representa um crescimento contínuo de 5% desde 2016.

Destaque para o facto de, a grande maioria dos turistas em Portugal serem de nacionalidade brasileira, francesa e espanhola, com a prevalência das nacionalidades britânica, holandesa e alemã no Algarve.

Na conferência foram ainda abordadas diversas questões como:

Lisboa, o "novo" Business Hub

Fatores como o talento, associado à crescente formação dos cidadãos mais jovens e à capacidade de comunicar em vários idiomas; os transportes, tendo em conta as novas formas de locomoção e distâncias reduzidas (em comparação com outras capitais europeias); a acessibilidade financeira e social (fator ligado às oportunidades atuais do mercado e à segurança da cidade); e, por fim, o imobiliário, que apresenta valores bastante competitivos e que prevê um pipeline futuro positivo, estão a atrair cada vez mais empresas multinacionais, promovendo a criação de novos hubs empresariais.

Os preços competitivos do mercado de escritórios de Lisboa, em conjunto com os bons resultados económicos, segurança e o mediatismo que tem sido concedido a Portugal em termos turísticos, promoveram a chegada de grandes players internacionais como a Google, a Uber, ou BNP Paribas ou a Teleperformance que, em conjunto, já ocuparam cerca de 134.000m2.

A crescente tónica concedida aos novos processos organizacionais, mais focados nas pessoas, a par do estilo de edifícios e escritórios que estas organizações procuram (mais complexos e completos, dando mais importância a questões como a qualidade do ar, conforto, luminosidade, e infraestruturas e TI’s), são as grandes tendências para o futuro.

As novas estrelas do Mercado de Investimento (“Alternativo”)

Com a evolução das macrotendências sociais, com a crescente relevância da conectividade, mobilidade, consumo consciente, minimalismo ou a gratificação instantânea, novas empresas estão a crescer e a tornar-se novos players nas áreas de investimento.

Organizações como a Uber, Glovo, Ebay ou MBway procuram investir em classes de ativos alternativos. Estas alternativas associam-se a novas tendências como o Student Housing, o Co-living, o Co-working ou os Serviced Apartments, que estão a tornar-se as novas estrelas do mercado de investimento. Novas formas de trabalho e novas formas de interação estão a dar força a estes segmentos alternativos, que começam a atrair cada vez mais investidores.

O Student Housing e o Co-living são dos segmentos que têm vindo a ganhar relevância, com cada vez mais população estrangeira a estudar em Portugal, assim como o elevado número de estudantes deslocados no país.

Tendências como o Built-to-Rent, Senior Living, Co-working e híbridos – que tendem a reunir várias das tendências num único espaço – estão também a ganhar cada vez mais adeptos, colocando desafios aos profissionais do mercado imobiliário no sentido de criar uma nova oferta que permita o acesso a estes segmentos alternativos, oferta ainda embrionária no mercado imobiliário nacional, estando a maioria dos projetos ainda em desenvolvimento.

Para aceder ao estudo, clique aqui.

 

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