A Savills Portugal realizou o evento Savills Break’FasTalks, no MB4 Office Building, onde apresentou os resultados de 2022 e as perspetivas para 2023 do setor imobiliário.

A Savills Portugal acaba de apresentar o seu relatório de resultados de 2022 e previsões para 2023 do mercado imobiliário, num evento intimista que contou com a presença dos seus associados, parceiros e jornalistas e onde se debateu a atualidade do panorama imobiliário em Portugal.

Com uma breve introdução de Paulo Silva, Head of Country da Savills Portugal, que contextualizou esta análise conjuntural do setor, a apresentação e moderação ficou a cargo da Head of Research & Communications, Alexandra Gomes, que partilhou dados dos vários mercados, desde o industrial & logística, escritórios, retalho, a residencial e investimento, contando ainda com a participação dos respetivos diretores de agência, Pedro Figueiras, Frederico Leitão de Sousa, José Galvão, Miguel Lacerda e Alberto Henriques.

A palavra-chave escolhida, por unanimidade, para 2023 foi ‘otimismo moderado’, tendo em conta que mesmo com a conjuntura económica de inflação e a instabilidade política, a falta de oferta de ativos e a previsão de aumento do valor das rendas do setor residencial, as perspetivas de um segundo semestre mantêm-se otimistas dada a contínua procura de investimento estrangeiro no nosso país, em todos os mercados. As questões de ESG e sustentabilidade também foram destacadas, dada a sua relevância para os investidores que procuram cada vez mais ativos que cumprem os seus requisitos.

Patrícia Melo e Liz, CEO da Savills Portugal, encerrou o evento reforçando:’O mercado imobiliário tem grande visibilidade e é responsável por grande parte da atração de investimento internacional no nosso país. Estamos confiantes e com um sentimento positivo para 2023’.

ANÁLISE DO MERCADO DE INVESTIMENTO

2022 foi o ano de viragem para as taxas de juro. Após anos em mínimos históricos, o aumento das taxas de inflação fez disparar as taxas de juro durante o mês de julho. Durante o segundo semestre do ano, as taxas de juro já tinham sofrido correções ascendentes de 250 pontos de base. A questão agora é quando e a que níveis serão fixados os limites máximos das taxas de juro? Com a inflação ainda a níveis alarmantes, o BCE planeia continuar a aumentar as taxas de juro, o que irá aumentar o custo das hipotecas de taxa variável. O Banco Central Europeu vai continuar a aumentar as taxas de juro até que a taxa de inflação média atinja 2% a médio prazo. Prevê-se que as taxas de juro permaneçam na sua trajetória ascendente a uma taxa de 50 pontos de base.

Após dois anos de pandemia, 2022 foi a confirmação da recuperação com uma nota muito positiva do mercado nacional de investimento imobiliário. No final de 2022, o volume de investimentos imobiliários comerciais atingiu 3,3 mil milhões de euros. Em contraste com um cenário de forte incerteza económica e política europeia, o mercado interno continuou a revelar-se um porto seguro e resiliente para os investidores. Após um primeiro semestre instável e a um ritmo mais lento, onde apenas 830 milhões de euros foram transacionados, durante o segundo semestre do ano o mercado acelerou, testemunhando as vendas de carteiras importantes.

Crow Portfolio (Hospitality), Connect Portfolio (Industrial & Logistics) e Move Portfolio (Student Housing) somaram mais de 1.200 milhões de euros no volume total de investimento contabilizado em 2022. No total, as vendas de várias carteiras em 2022 foram responsáveis por 50% do volume total de investimento em 2022 e demonstraram a confiança e o empenho dos investidores no mercado doméstico. Os investidores norte-americanos foram os principais atores em 2022, através da compra de ativos nos segmentos Hospitality, Industrial & Logistics e Residential.

Em 2022, os sectores da Hotelaria, Escritórios e Logística destacaram-se, liderando a preferência dos investidores. A Hotelaria, através da venda da Crow Portfolio, registou uma quota de mercado de 37%, seguida de ativos de escritório com 21% e logística com 13%. Os chamados segmentos tradicionais, o sector dos escritórios atingiu um total de 710 milhões de euros, um ligeiro decréscimo de 9% em relação a 2021. O ponto alto foi a venda da sede do Novo Banco na Zona Prime CBD ao promotor Merlin Properties, num total de 15.477 m2 pela soma de 112 milhões de euros. Em 2022, foram vendidos outros ativos emblemáticos de escritórios, nomeadamente a antiga sede do Banco Popular e o edifício Liberdade 242, sede da Fidelidade, demonstrando o forte desejo dos investidores de ativos essenciais nas zonas prime, ou de imóveis com elevado potencial de reabilitação, correspondendo às atuais exigências da procura, tanto em termos de dimensão, como de especificações técnicas e sustentáveis, visando inquilinos de qualidade e contratos a longo prazo.

Mas o grande destaque pertence ao sector industrial & logístico. Após vários anos de estagnação total tanto no mercado de investimento como no mercado ocupacional, em 2022 este sector foi responsável por um investimento recorde de 567 milhões de euros no total através da venda de carteiras. Dos 15 negócios fechados ao longo do ano, 5 eram portfólios. O ano de 2022 foi também um ano de resultados positivos para segmentos alternativos, que ascendeu a mais de 300 milhões de euros. A venda da Portfolio Move to Round Hill Capital por 200 milhões é a prova de que os segmentos alternativos se tornaram uma peça fundamental no mercado imobiliário português. À medida que este tipo de ativos começa a progredir em Portugal e a consolidar a sua posição, atrairá cada vez mais capital internacional de players que queiram alargar a sua carteira a outros mercados geográficos.

A crescente falta de ativos tradicionais de qualidade está a levar à abertura do mercado a este tipo de ativos, que deixaram de ser alternativas para se tornarem mainstream, atraindo a atenção de investidores com um perfil mais avesso ao risco. O capital transfronteiriço permanece dominante no investimento imobiliário no mercado português, com nacionalidades a alargarem-se ano após ano. Em 2022, para além da operação de Hospitalidade do Crow Portfolio, 38% do investimento internacional foi direcionado para os ativos de escritório e industriais & logísticos.

Em 2022, os investidores norte-americanos foram responsáveis por investir mais de mil milhões de euros. No entanto, este resultado deve-se inteiramente à transação da Crow Portfolio adquirida pelo americano Davidson Kempner. Se retirarmos esta operação extraordinária da equação, os investidores dos mercados europeus lideram a tabela. Espanha foi responsável por 18% do volume de investimento com a aquisição de ativos no valor aproximado de 600 milhões de euros, seguida pelos investidores franceses, com um valor de investimento ligeiramente superior a 350 milhões de euros.

Os investidores nacionais representam uma quota de mercado de 15%, correspondente ao encerramento de 48 transações e um volume total de investimento de mais de 450 milhões de euros relacionado com a aquisição de ativos de escritório e hotelaria, com um investimento médio de 10 milhões de euros. O pool nacional de investidores em 2022 foi liderado por Fundos de Gestão Imobiliária, Bancos, Promotores e também incluiu investidores privados.

TENDÊNCIAS

Para 2023, o cenário delineado pela atual situação económica deverá continuar durante todo o ano, com o aumento das taxas de juro a fim de equilibrar as taxas de inflação e os elevados custos de construção. Com a Euribor a aumentar as taxas e os spreads de risco de crédito mais elevados, as decisões de investimento a serem tomadas com mais cautela, com uma estratégia mais pronunciada de ‘esperar para ver’. O aumento dos custos de financiamento, afetando os valores de retorno esperados dos investidores, determinará se há espaço para a reprincing dos preços.

Será um ano de maior cautela e pensamento estratégico, altamente influenciado pela evolução da inflação e das taxas de juro. Uma maior diversificação das carteiras pode ser a estratégia adotada pelos investidores que desejem equilibrar o seu grau de exposição, tais como o investimento em segmentos residenciais e alternativos, nomeadamente os de senior living, health care e student housing, uma vez que existe uma falta de oferta existente no mercado. Os ativos de escritórios vão sempre permanecer no topo das preferências dos investidores.

As classes de ativos que evoluem em torno das tendências demográficas, beneficiarão também de alterações nos perfis geracionais e nos fundamentos do mercado que permanecem relevantes durante um longo período. Por outro lado, temos um mercado ocupacional que bate recordes históricos nos sectores de escritórios e logística, que são apoiados por uma procura que não mostra sinais de enfraquecimento e vai contra as previsões de declínio do mercado ocupacional.

Além disso, uma das principais tendências em 2023 será uma maior preocupação com as questões do ESG e da descarbonização. Temos um parque imobiliário que necessita urgentemente de renovação a fim de se alinhar com os objetivos ambientais estabelecidos para 2030. Todo o ecossistema imobiliário está agora reunido para um apelo à ação ambiental, social e de governação. Os ativos destacar-se-ão cada vez mais pela qualidade que oferecem para responderem eficazmente às preocupações das empresas em matéria de ESG & Sustentabilidade.