O mercado de Purpose-Built Student Accommodation (PBSA) em Portugal afirmou-se nos últimos anos como um dos segmentos mais dinâmicos do imobiliário comercial. Entre 2019 e 2025, o investimento em residências para estudantes atingiu 1,2 mil milhões de euros. Do montante total, cerca de 942 milhões de euros corresponderam à venda de portfolios, sobretudo de ativos já operacionais.

Apesar deste volume de capital, a capacidade instalada continua limitada. Portugal dispõe de 26 000 camas em residências para estudantes. Cerca de metade está integrada em residências de universidades e institutos, e a restante em projetos privados de PBSA. Este número traduz-se numa taxa de cobertura de 5,80% a nível nacional, deixando o país atrás de outros mercados europeus. No Reino Unido, por exemplo, a oferta em residências chega a 30,9% dos estudantes, e na Suécia a 20,4%.

Dominic Orchard, Director, Savills OCM, comenta: “De acordo com o nosso inquérito a investidores de 2026, o PBSA continua a ser o setor mais procurado no segmento europeu de Operational Real Estate (OpRE) pelo segundo ano consecutivo. Portugal tornou-se um dos mercados mais atrativos para investidores em residências de estudantes e esperamos que a região continue a reforçar a sua posição, tendo em conta os fundamentos de oferta e procura e os níveis de yield atualmente disponíveis no mercado.”

O mercado das residências de estudantes em Portugal é hoje liderado por investidores europeus, que trazem para o país a experiência acumulada em mercados como o Reino Unido, a Alemanha ou os Países Baixos. Nos últimos anos, tem também crescido o peso de investidores com um perfil mais conservador, focados em ativos estabilizados com elevadas taxas e ocupação.

Procura em alta e pressão nas cidades universitárias
Do lado da procura, os números continuam a crescer. No ano letivo de 2024/2025, Portugal tinha 456 032 estudantes do ensino superior, mais 1,74% do que no ano anterior. Nesse mesmo ano, 80 065 estudantes eram internacionais, o que representa um aumento de 3,35% face a 2023/2024.

Portugal passou a contar com seis escolas de negócios entre as 100 melhores da Europa no ranking European Business Schools do Financial Times, o que aumenta a visibilidade internacional do país e contribui para o crescimento do número de estudantes estrangeiros e da procura de alojamento.

É nas principais cidades universitárias, como Lisboa, Porto e Coimbra, que esta pressão se torna mais visível. As residências apresentam níveis de ocupação muito elevados e as rendas continuam a subir. Ao mesmo tempo, o mercado de arrendamento tradicional dispõe de cada vez menos T1 e estúdios a preços compatíveis com o orçamento dos estudantes. Muitos jovens acabam por competir pelas mesmas casas que profissionais em início de carreira ou famílias, dificultando o acesso a soluções adequadas e acessíveis.

Nova vaga de investimento e crescimento da oferta
Apesar do contexto desafiante, o pipeline mostra que o mercado continua em expansão. Os projetos atualmente em carteira apontam para a criação de cerca de 2 000 novas camas em residências privadas para estudantes entre 2026 e 2027. Mesmo assim, o ritmo de expansão continua aquém do necessário para acompanhar a procura crescente de alojamento estudantil em Portugal.

Lisboa e Porto concentram uma parte significativa dessa nova oferta. Lisboa conta hoje com mais de 4 500 camas em residências privadas, às quais se deverão juntar mais de 1 000 previstas para 2025/2026. No Porto, já existem mais de 5 400 camas operacionais e estão planeadas cerca de 1 600 adicionais nos próximos anos.

Do lado dos operadores, o mercado é dominado por alguns grandes grupos internacionais. A Livensa Living mantém-se como o maior operador de residências para estudantes em Portugal. Seguem-lhe a Xior, a MiCampus e a LIV Student, que têm vindo a expandir a sua oferta e a consolidar presença no território nacional.

A nova vaga de residências estudantis traz consigo modelos de gestão e padrões de serviço alinhados com o que já se pratica nas principais capitais europeias. Salas de estudo, ginásios, cozinhas partilhadas, lavandarias, áreas de convívio e segurança 24 horas deixaram de ser vistos como “extras” e tornaram-se requisitos mínimos, especialmente para estudantes internacionais, que representam uma fatia crescente da procura.