De acordo com o mais recente estudo realizado pela consultora imobiliária Savills Portugal, o Mercado Residencial Português vive um momento intenso e tendo sido considerado o segmento mais bem-sucedido no mercado imobiliário em Portugal.

“Mantêm-se os desequilíbrios entre a Oferta e a Procura, já existindo evidência de que irão sofrer ajustamentos nos próximos anos, por aumento da oferta. Os produtos destinados à classe média já começam a ser um objetivo dos promotores, facto que representa uma boa notícia para este segmento de mercado”, menciona Paulo Silva, Head of Country da Savills Portugal.

Evolução do Mercado Residencial - 2020

Segundo a consultora, em 2019, Hong Kong foi claramente a cidade mais cara, seguida por Nova Iorque e Tóquio. Já a capital portuguesa superou os preços médios do segmento luxo de cidades como Madrid e Barcelona (cerca de 10.000€/m2).

Em Portugal, a taxa de juro nos empréstimos à habitação tem-se mantido muito atrativa, não se prevendo oscilações que perturbem o mercado a médio prazo. O esforço que tem vindo a ser feito por manter estável a zona euro e os estímulos à economia, dão confiança aos investidores e têm aumentado a procura pelos diversos tipos de crédito.

Em 2019 o montante concedido de crédito à habitação ultrapassou o marco dos últimos 10 anos, sendo o equivalente aos anos de 2012, 2013, 2014 e 2015 juntos.

Por outro lado, a trajetória da população estrangeira em Portugal tem sido inversa à da população nacional. Naturalmente a procura estrangeira por habitações em Portugal tem aumentado, tendo como principais motivos situações impactantes como vistos gold, investimento, segunda habitação e habitação permanente.

Evolução do Mercado – Vistos Gold – Impacto no Orçamento de Estado 2020

O valor total das aquisições em 2019 foi cerca de €25 mil milhões, sendo que o peso dos Vistos Gold no total do valor das aquisições foi cerca de 3% (estimativa).

Com a previsão de entrada em vigor apenas em 2021 das restrições à concessão de Vistos Gold nas AML e AMP pela via de aquisição de imobiliário, os preços não deverão sofrer alterações significativas no decorrer deste ano. Mesmo após a entrada em vigor da medida, o principal efeito não deverá ser sentido nos preços, mas sim no clima de confiança depositado em Portugal, que apresenta ainda uma imagem frágil no cômputo internacional.

A insegurança provocada pela entrada em vigor destas restrições poderá afastar investidores de outros segmentos, por temerem mudanças legislativas radicais no decorrer dos investimentos.

Investimento Imobiliário Residencial em Portugal

As cidades de Lisboa e Porto assistiram entre 2013 e 2019 a uma predominância da reabilitação urbana face a projetos de promoção nova. Este fato foi alavancado pela aplicação de benefícios fiscais, mas também por uma procura muito ativa que nasceu do efeito do turismo e da internacionalização das cidades. Em resposta a esta procura, assistimos à mudança de utilização de um volume muito considerável de edifícios para uso residencial. Na cidade de Lisboa é estimado que cerca de 100.000 m² de edifícios de escritórios tenham sido reconvertidos para uso habitacional.

A liberalização do mercado com a criação de programas de investimento, aliados a diversos fatores como a segurança, a excelente performance do mercado turístico e a abertura cada vez mais notável ao mercado empresarial internacional, influenciaram diretamente a valorização do mercado imobiliário português e do país como um todo. Lisboa e Porto têm sido os principais focos de investimento, sendo que atualmente as atenções começam a expandir-se também para as cidades mais secundárias.

O fenómeno da reabilitação urbana tem tido um impacto mais marcante sobretudo nos centros de Lisboa e do Porto, representando no acumulado entre 2015 e 2019, 2/3 do total de projetos submetidos a licenciamento.

Em Lisboa, a reabilitação urbana tem vindo constantemente a ganhar espaço face aos projetos de promoção (no número de apartamentos observa-se a mesma tendência), pelo que a aposta em projetos de raiz é uma oportunidade de mercado que se assume cada vez mais como uma necessidade a ser colmatada.

Na cidade do Porto o peso da construção nova tem sido historicamente superior ao observado em Lisboa, tendo vindo a aumentar nos últimos anos.

“Tanto o valor total como o número de casas transacionadas na AM Lisboa têm vindo a aumentar consecutivamente desde 2013. O ano de 2018 fechou com mais de 62.000 transações, que correspondem a um montante de 12 mil milhões de euros. A tendência para 2020 é que a boa performance anterior se mantenha. O desvio claro da mão-de-obra e dos promotores na pós-crise para os projetos de reabilitação é notório ao considerarmos os edifícios novos concluídos. O ano de 2019 registou até junho 67% do total de 2018, devendo fechar o ano com um valor superior ao do período homólogo, continuando a trajetória crescente de projetos de promoção nova iniciada em 2017”, esclarece Alexandra Gomes, Senior Analyst da Savills Portugal.

A reabilitação urbana continuará a “predominar o pipeline dos concelhos de Lisboa e do Porto, tendo como principais motivos a valorização que os centros históricos tiveram ao longo dos últimos anos (em grande parte impulsionados pelo turismo), os custos de construção serem tendencialmente menores na reabilitação face à promoção, e os preços de venda dos fogos reabilitados (por influência da procura e da localização) serem superiores aos dos fogos novos”, acrescenta Eurico Alves, Analyst da Savills Portugal.

O concelho de Lisboa concentra cerca de metade do pipeline total da sua área metropolitana. Cada projeto de reabilitação conta em média com 10 apartamentos, por comparação aos cerca de 12 apartamentos por projeto novo (promoção).

Patrícia de Melo e Liz, Chief Executive Officer da Savills Portugal, afirma “ O edificado na vertente residencial tem assistido a uma fortíssima procura e, num contexto de contida oferta, trouxe-nos uma consequente evolução dos preços praticados. Mas ainda há caminho a percorrer na oferta dos serviços adjacentes e no aconselhamento que pode e deve ser dado para acrescentar valor a quem quer investir nesta área ou comprar uma casa para viver. Estamos seguros de que o mercado residencial pode amadurecer com a devida estratégia e interligação entre os diversos players”.

Mercado Residencial em Lisboa

Lisboa é a cidade portuguesa que tem registado a melhor performance no que à evolução dos preços diz respeito, captando uma procura muito superior à oferta de que dispõe. Ainda que os incentivos à reabilitação urbana tenham vindo a aumentar a oferta, esta não foi suficiente para responder a toda a procura do mercado e o potencial observado gerou uma subida de preços mais acentuada.

Face ao terceiro trimestre de 2007, a capital portuguesa fechou o período homólogo de 2019 com valores médios 96,43% superiores aos praticados no período base, 72,65% no caso dos apartamentos usados e 144,65% face aos apartamentos novos (incluindo reabilitação urbana).

A tendência dos promotores tem recaído sobre os projetos de reabilitação, pelo que o número de edifícios construídos de raiz na AML decresceu de forma acentuada ao longo dos últimos anos. Aliado à preferência dos promotores por obras de reabilitação, a construção de raiz sofre ainda com a falta de mão-de-obra do mercado da construção.

Mercado Residencial no Porto

A cidade do Porto tem vivido tempos de forte valorização do seu parque habitacional. Enquanto Lisboa já praticamente duplicou os seus preços médios entre o terceiro trimestre de 2007 e o mesmo período de 2019, a cidade do Porto assistiu a variação chegar aos 67%, valor que sobe para os 83% no caso dos apartamentos novos e 57% no caso dos apartamentos usados, o que revela uma recuperação e superação dos preços pré-crise.

“Atualmente a cidade apresenta preços inferiores aos praticados na cidade de Lisboa, não se prevendo que os deva ultrapassar, embora a tendência seja de uma aproximação que colmate parte do intervalo atual de 40% que separa os preços médios das duas principais cidades portuguesas”, realça Alexandra Gomes.

O Porto agregará metade do pipeline da sua área metropolitana. Os concelhos de Vila Nova de Gaia, Santa Maria da Feira e Espinho são os que têm um maior número de apartamentos previstos a sul do Douro (20%); Matosinhos, Vila do Conde e Póvoa do Varzim destacam-se a norte com 15% dos fogos da AM Porto.

“Estamos perante uma zona (sobretudo a mais ribeirinha) onde o repovoamento é difícil dada a morfologia dos apartamentos, sobrando a colocação no mercado de arrendamento de curta duração como uma saída viável para a revitalização da zona.  É nesta freguesia que se encontra a avenida mais conhecida da cidade do Porto, a Avenida dos Aliados, que naturalmente exerce o seu poder catalisador dos preços na área circundante, pelo que se espera que tanto nesta como na zona dos Clérigos, Sá da Bandeira, Santa Catarina, Rua das Flores e Rua Mouzinho da Silveira, se observem valores acima da restante união de freguesias”, explica Eurico Alves.

Do top 5 de projetos previstos nas 7 freguesias do Porto, 3 estão em Paranhos, todos eles com mais de 100 apartamentos e de construção nova. Nesta zona em particular a vasta futura oferta de T1/inferior não se adivinha como potencial problema de escoamento, dada a necessidade de criação de alojamento para os estudantes e a consideração deste fim à priori no momento do investimento.

A zona do Pólo Universitário é atualmente a mais valorizada da freguesia, tendência que se manterá ao longo dos próximos anos.

De destacar o crescimento da procura por pequenos espaços de trabalho na zona da Campanhã, podendo ser esta uma saída viável na recuperação de vários fogos degradados.

Mercado Residencial no Algarve

O Algarve é a zona do país que atrai mais compradores com a finalidade de aquisição das denominadas second homes.

O mercado tem assistido a um aumento generalizado dos preços, pela influência do fator turismo e elevada procura estrangeira que abrange grande parte da região, com particular foco no triângulo dourado formado pelas zonas de Vilamoura, Vale do Lobo e Quinta do Lago.

“As 10 freguesias algarvias com mais apartamentos em pipeline, concentram 69% de todos os fogos previstos para o Algarve. Com a saturação da orla costeira das principais cidades (Albufeira e Portimão), o desenvolvimento de novos projetos começa a alastrar-se ao longo da costa, fazendo agora parte do top 10 das freguesias com maior número de fogos previstos, localidades como Armação de Pêra (com o maior projeto licenciado no ano de 2019 em todo o país, com 256 fogos) e, por exemplo, Monte Gordo”, esclarece Eurico Alves.

A região do Algarve está inevitavelmente conotada ao turismo, com a aposta em projetos diferenciadores. Assistimos ao surgimento de projetos de escala considerável também no interior algarvio.

Novas formas de habitação

A entrada no mercado de trabalho da geração millennials trouxe consigo novas dinâmicas. É uma geração que prima pela mudança e aspira ao equilíbrio entre a vida profissional e pessoal, potenciando ambas ao máximo.

Alexandra Gomes, Senior Analyst da Savills Portugal, afirma ainda “numa sociedade cada vez mais solitária, juntamente com o mindset das gerações contemporâneas que valorizam o imediato, a versatilidade e que contesta cada vez mais os modelos tradicionais de convivência, os co-livings têm sido uma resposta assertiva e que se tem erguido de forma sólida mesmo nas cidades onde se previa mais difícil a sua instalação, não sendo Portugal uma exceção, pelo que seguramente veremos Lisboa a absorver cada vez mais projetos desta natureza ao longo dos próximos anos.”

Este estudo foi apresentado no Hotel The One Palácio da Anunciada, em Lisboa e contou com as intervenções de Patrícia de Melo e Liz, CEO Savills, Paulo Silva, Head of Country Savills, Sophie Chick, World Research Director Savills, Alexandra Gomes, Senior Analyst Savills e Eurico Alves, Analyst Savills, onde reuniu diversos players do setor residencial.