Apesar da descida dos preços da energia e de um mercado de trabalho estável, o contexto vivido por toda a Europa nos últimos meses, pautado pelos elevados níveis da inflação, pelo aumento dos custos dos empréstimos, pela redução das medidas de apoio do governo e pela diminuição do consumo privado está a contribuir para as perspetivas económicas mais negativas.
O Real Estate Market Overview, elaborado pela Savills Portugal, apresenta os principais indicadores do mercado imobiliário nacional referentes ao último trimestre.
Investimento
O investimento total nos primeiros nove meses do ano cifra-se nos 1.021 milhões de euros, indicando um decréscimo de 48% face ao período homólogo de 2022. Os volumes de investimento registaram um decréscimo generalizado em várias classes de ativos. No entanto, os segmentos de retalho e hospitality, demonstraram ser os mais resilientes, contribuindo para 38% e 37% respetivamente do volume de investimento imobiliário acumulado.
Paulo Silva, Head of Country da Savills Portugal, sublinha: “o panorama do investimento em Portugal está alinhado com o restante mercado europeu, com quase todas as geografias a registar quedas neste domínio. O acréscimo dos custos do financiamento e a falta de correção dos preços de venda continuam a estar na base de processos de tomada de decisão mais longos que se refletem numa diminuição natural quer em número de transações quer em volume de investimento, com a concessão de empréstimos para negócios de grande dimensão ou ativos secundários, a ser mais dificultada. A recuperação do mercado será gradual, ao ritmo do ajustamento dos preços de venda e da melhoria do contexto económico.”
Escritórios - Lisboa
Nos primeiros 9 meses do ano, o mercado de escritórios em Lisboa registou uma quebra homóloga de 71% em termos de take-up, resultando numa absorção total de 72.133 m2, dados influenciados pelos níveis de pre-let e owner occupiers.
No entanto, o terceiro trimestre destaca-se por ser, até ao momento, o período mais forte de 2023, o que indica que a reta final do ano está a revelar-se mais dinâmica em comparação com um início mais lento causado pela incerteza gerada pela conjuntura macroeconómica.
Durante o terceiro trimestre deste ano foram concluídas 41 operações, número que representa um aumento de 28% em comparação com o mesmo período do ano anterior.
A renda prime manteve-se estável nos 27€/m2/mês, alicerçada por uma procura sustentada, aliada à disponibilidade limitada de espaços de escritórios, tem contribuído para o aumento da renda prime.
Frederico Leitão de Sousa, Head of Offices da Savills, aponta:” Apesar da descida de take-up observada, as empresas estão a adaptar-se e a encontrar formas de se ajustarem a estes tempos desafiantes. A procura de espaços de escritórios de qualidade continua elevada, especialmente por parte de empresas de maior dimensão que dão prioridade às orientações ESG e de sustentabilidade. Para 2024-2025, contabiliza-se um pipeline de 211.000 m2, sendo que 30% está já pré-ocupado, um indicador positivo para o ano que se aproxima.”
Escritórios - Porto
Até setembro deste ano, o mercado de escritórios do Porto registou uma descida de 10% em termos de volume de absorção. Apesar desta conjuntura desafiante, o volume total de absorção atingiu os 40.615 m2, com o terceiro trimestre a registar uma absorção total de 15.431 m2, o que significa um aumento de 3% em relação ao mesmo período do ano passado.
No terceiro trimestre, a zona de mercado CBD Boavista registou o maior volume de absorção de 10.846 m2, tornando-se a única zona de mercado a registar um crescimento de 114% em comparação com a média dos últimos cinco terceiros trimestres.
Graça Cunha, Offices Associate, Savills | Porto Division, aponta: “Depois de um início de ano mais estático, até ao final de 2023, prevê-se a conclusão de aproximadamente 35 000 m2 de espaços de escritórios, com 23% destinados a self-occupation. Já para 2024 e 2025, o pipeline registará um aumento de mais de 61.000 m2 de novos espaços de escritórios. Esta dinâmica de mercado é particularmente evidente em Matosinhos, onde a colocação estratégica de novos projetos visa aumentar a atratividade da região.”
Indústria & Logística
No mercado industrial e logístico da Grande Lisboa, no volume acumulado dos primeiros nove meses do ano, registou-se um ligeiro decréscimo de 5% face ao mesmo período de 2022 no que respeita ao take-up. No total, 30% do número de operações fechadas até ao final do 3º trimestre no ano disseram respeito a operações acima dos 5.000 m2 destinadas principalmente a operações logísticas.
Nos próximos dois anos, estão previstos mais de 500.000 m2 no pipeline na área da Grande Lisboa. No total, a Savills identificou onze novos projetos, sendo o eixo Azambuja - Vila Franca de Xira responsável por cerca de metade do novo espaço. De salientar que 37% do pipeline já se encontra pré-arrendado ou destinado a owner-occupancy.
Entre os projetos de maior dimensão, destacam-se o projeto Montepino Castanheira do Ribatejo, no eixo Azambuja - Vila Franca de Xira, com 100.000 m2, cuja conclusão está prevista para o terceiro trimestre de 2024 e que tem já uma taxa de ocupação garantida de 100%. Outro projeto de destaque é o Parque Logístico de Benavente, com 90.000 m2 no eixo Montijo – Alcochete, com conclusão prevista para o início de 2024.
Porto
O mercado industrial e logístico do Grande Porto registou uma absorção total ligeiramente acima dos 80.000 m2 no final dos primeiros nove meses do ano, atingindo o melhor resultado dos últimos 5 anos. De notar que, face ao período homólogo de 2022, se registou um aumento de 61%. No total, foram encerradas oito operações, principalmente centradas no setor logístico. A Olicargo, a Garland e a Imobiliária Manaldi foram as principais responsáveis por estes grandes negócios.
Para esta região, o pipeline entre 2023-2024 soma um total de 130.000 m2, distribuídos por três projetos, sendo que 42% deste número já se encontra pré-comercializado, o que demonstra o nível de dinamismo e procura deste mercado. Destaca-se o projeto Panattoni Park Valongo com 75.000 m2 que deverá estar concluído no 2º trimestre de 2024.
Pedro Figueiras, Head of I&L da Savills Portugal, afirma: “A estagnação do volume de absorção evidencia a necessidade disponibilidade de espaço! Com o aproximar da conclusão dos projetos em pipelines é esperada uma nova vaga de ocupações nos próximos meses. Os processos de comercialização decorrem a bom ritmo com várias manifestações de interesse em todos os projetos em desenvolvimento, evidenciado assim que o mercado está disponível para absorver naves logísticas mais modernas e eficientes. Por outro lado, o apetite dos investidores em desenvolver logística continua ativo havendo vários processos a decorrer para trazer ao mercado novas plataformas logísticas nos próximos anos."
Retalho
De acordo com um levantamento de campo realizado pela Savills Portugal, foram registadas 80 novas aberturas de lojas em Lisboa no terceiro trimestre de 2023. O segmento de F&B representou 63% dos números do terceiro trimestre, com 49 novas lojas de retalho de rua, seguidos do setor de Moda e Acessórios, responsável por 19% das novas aberturas, e Fitness e Saúde, com 9%.
Já a cidade do Porto acolheu 18 novas lojas durante o terceiro trimestre de 2023, com o centro histórico da cidade a ser responsável por quase 83% destas aberturas. O setor de F&B representou 44% de todas as transações no Porto, seguido do segmento de Moda e Acessórios, com 33%, Outros, com 17% e Supermercados com 6%, respetivamente.
José Galvão, Head of Retail da Savills, destaca: “O mercado mantém-se resiliente, com os setores de F&B e de distribuição alimentar a liderar a procura. O segmento do retalho está a demonstrar a sua adaptabilidade e capacidade de absorver as tendências emergentes dos consumidores, com o turismo a ser um importante catalisador para o sector de F&B devido ao elevado tráfego de turistas que visitam Portugal. Do lado da oferta, as zonas de grande tráfego continuam a ser as mais procuradas pelas marcas e pelos consumidores. Há ainda a registar um grande apetite de marcas internacionais relevantes em entrar no mercado nacional.”
Residencial
Durante o 3º trimestre de 2023, foram comercializados 31.809 imóveis residenciais em Portugal Continental. Comparativamente ao trimestre homólogo de 2022 (39.877) e ao 2.º trimestre de 2023, registou-se um decréscimo de cerca de 20% e 5%, respetivamente.
Lisboa registou o maior número de transações na Grande Lisboa e no país, com um total de 2.113 operações no 3º trimestre de 2023, representando 22% de todas as transações fechadas na região e 6,6% em Portugal. No entanto, a cidade registou uma quebra de 23% face ao trimestre homólogo de 2022 no número de vendas de habitações.
Já na cidade do Porto, no final do 3.º trimestre de 2023, existiam 1.946 unidades licenciadas no Grande Porto, um aumento de quase 5,2% e 1% face ao 2.º trimestre de 2023 (1.849) e ao 3.º trimestre de 2022 (1.928).
No 3º trimestre foram fechadas 1.352 transações, o que representa uma descida de 22% em relação ao período homólogo 2022.
Durante o 3º trimestre de 2023, os preços acusaram uma desaceleração na sua trajetória de crescimento face ao mesmo período de 2022. No segmento de high-end, no mercado de Lisboa, houve uma contração de 3,4% no valor de asking price de imóveis novos e um aumento de 2,3% no caso dos imóveis usados. Já no mercado do Porto, os aumentos foram de 2% para imóveis novos e 6% para imóveis usados.
Miguel Lacerda, Lisbon Residential Director da Savills, sublinha: “Os fatores macroeconómicos e geopolíticos que se verificam a nível global, demonstram ser decisivos para a atual dinâmica do mercado residencial. As elevadas taxas de inflação e as constantes alterações legislativas relacionadas com o fim dos golden visa e com o RRNH, aliados a fatores como o aumento dos custos de construção, impactam significativamente este segmento do mercado imobiliário nacional. No entanto, 68,3% dos imóveis residenciais atualmente em construção na cidade de Lisboa já foram comercializados, o que demonstra uma dinâmica constante do mercado.”
João Leite de Castro, Commercial Director, Savills | Porto Division, aponta: “Os cenários do mercado residencial são idênticos no norte do país, onde se assistiu também a um decréscimo do número de transações efetuadas. No entanto, temos alguns exemplos que acabam por contrastar com esta realidade como é o caso de Vila Nova de Gaia, que consolidou este ano a sua posição de principal destino de investimento em nova promoção residencial do país, o que nos faz olhar para o futuro com uma perspetiva otimista.”
Turismo
2023, no que ao segmento de Turismo diz respeito, está a ser um ano sem precedentes. Durante o terceiro trimestre de 2023, 41 novos hotéis abriram as suas portas em Portugal e espera-se que ocorram ainda 26 novas aberturas de hotéis durante o último trimestre do ano, oferecendo cerca de 2.300 quartos em todo o país.
Lisboa foi, até à data a cidade responsável pelo maior número de aberturas de hotéis no país, totalizando 20 novas unidades hoteleiras, com a região do Alentejo a ocupar o segundo lugar. Seguem-se a região Norte e a cidade do Porto, com 17 novas aberturas ao longo de 2023, até ao terceiro trimestre do ano, com o Porto a transformar-se num destino de eleição.”
Até setembro de 2023, o país totalizou mais de 61,1 milhões de dormidas, com o mês de agosto a ser responsável por cerca de 17% deste total. Considerando o mesmo período de 2019, registaram-se 56,2 M de dormidas, o que significa que os resultados de 2023 representam até agora uma melhoria de cerca de 9%, com os cidadãos britânicos, alemães e espanhóis constituírem o top 3 das dormidas.
Relativamente ao número de hóspedes, ao longo de 2023 registaram-se 23,5 M de turistas, contrastando com 21,3 M no mesmo período de 2019 e 20,5 M em 2022. Os cidadãos britânicos, espanhóis e dos EUA figuram nos três primeiros lugares em termos de nacionalidades, com 1,9 M, 1,9 M, 1,6 M de visitantes, respetivamente.
Luís Clara, Capital Markets Associate Director da Savills, afirma: “2023 está a ser um ano marcado pelo sucesso e números recorde, com uma previsão de recuperação total dos números de turismo que ultrapassam os dados do período pré-pandémico. O sucesso dos resultados é a prova de uma aposta sustentável na criação de elevado valor acrescentado fundamental para o posicionamento de Portugal como um hub especializado no turismo”.
