O investimento em imobiliário comercial em Portugal totalizou 1,8 mil milhões de euros até ao final do terceiro trimestre de 2025, o que representa um crescimento de 60% face ao mesmo período do ano anterior, segundo o relatório Market Outlook Q3 2025 da Savills.

Após um período de ajustamento de expectativas motivado pela subida das taxas de juro, começam a surgir sinais claros de estabilização do mercado.
Só no terceiro trimestre, o volume investido atingiu 572 milhões de euros, mais 50% do que no período homólogo.

No acumulado dos primeiros nove meses, o volume médio por transação aumentou 47%, traduzindo uma maior concentração de capital por operação. Comparando com a média dos últimos três anos, o volume acumulado cresceu 35%, sinal de um crescimento consistente do investimento imobiliário em Portugal.

Pedro Figueiras, Head of Capital Markets, comenta: “O ano de 2025 tem revelado uma performance sólida, marcada pelo crescimento consistente dos níveis de investimento em todos os setores, o que nos permite antecipar que poderá encerrar como o terceiro, ou mesmo o segundo melhor ano de sempre. À semelhança do dinamismo da economia nacional, o mercado imobiliário comercial português continua a captar a atenção de uma base cada vez mais diversificada de investidores globais, com diferentes perfis de capital. Paralelamente, é notório o aumento da liquidez e do apetite por parte dos investidores nacionais.”

Retalho e hotelaria lideram investimento

Entre janeiro e setembro de 2025, os setores de retalho e hotelaria representaram, em conjunto, mais de metade do volume total investido, com crescimentos homólogos de 99% e 21%, respetivamente.

No retalho, os centros comerciais destacaram-se como a classe de ativos mais dinâmica, ao captarem mais de 500 milhões de euros e reforçarem a maturidade do segmento junto de fundos institucionais e de private equity.

O segmento de escritórios recuperou protagonismo, suportado por níveis de ocupação estáveis e pela escassez de produto de qualidade em localizações centrais, enquanto o investimento em ativos alternativos, como residências de estudantes (PBSA, na sigla em inglês) ganhou peso, impulsionado pela procura estrutural em cidades universitárias como Lisboa, Porto e Coimbra.

Perfil dos investidores

Entre janeiro e setembro de 2025, fundos de investimento e sociedades de gestão de ativos imobiliários representaram mais de metade do volume transacionado. Os investidores institucionais mantiveram-se ativos, com maior foco nos segmentos de escritórios e retalho.

As prime yields estabilizaram na maioria dos segmentos no terceiro trimestre, registando compressão em ativos como supermercados e PBSA, num contexto de elevada procura, oferta limitada e rendas estáveis.

O relatório Market Outlook Q3 2025 da Savills analisa em detalhe as principais áreas de investimento, com destaque para Hospitality, Escritórios e Industrial & Logística:

• Hospitality
No setor de hospitality, o investimento atingiu 390 milhões de euros, um aumento de 20% face ao mesmo período de 2024. Nos últimos três anos, o investimento cross-border correspondeu, em média, a 80% do volume aplicado em hotelaria, reforçando Portugal como um dos destinos mais procurados na Europa para este tipo de ativo.
O Algarve e a Grande Lisboa concentraram a maior fatia desse capital, seguindo-se o Porto e a região Norte.

Entre janeiro e setembro de 2025, Portugal recebeu mais de 25 milhões de hóspedes, dos quais 61% internacionais. A Savills identificou a abertura de 59 novos hotéis, que acrescentaram mais de 5.600 quartos à oferta nacional.

• Escritórios
No segmento de escritórios, o investimento atingiu 235 milhões de euros (13% do total). Embora continue abaixo dos níveis pré-2023, o mercado dá sinais de recuperação, apesar da escassez de produto de qualidade em zonas prime.
A prime yield subiu 25 pontos base, para 5,00%, refletindo a falta de transações em ativos prime. Ainda assim, o segmento mantém resiliência, sustentado por uma procura consistente por espaços de elevada qualidade, alinhados com critérios ESG.

Em Lisboa, o take-up atingiu 47.378 m² no terceiro trimestre, mais 16% do que no mesmo período de 2024, embora no acumulado até setembro a absorção apresente ainda uma quebra de 22%, condicionada pela escassez de espaço de qualidade nas zonas centrais.
O trimestre foi impulsionado sobretudo pelos setores de Serviços Empresariais, Estado, Organizações Internacionais e TMTs & Utilities, que concentraram mais de 70% do volume, destacando-se a operação do Banco de Portugal, com 32.000 m² no futuro projeto de Entrecampos.

Até ao final de 2025, deverão ser concluídos cerca de 44.705 m² de novos escritórios, dos quais aproximadamente 60% já se encontram pré-arrendados, evidenciando a confiança dos ocupantes e a procura antecipada num contexto de oferta limitada.

No Porto, o take up foi de cerca de 18.000 m² no terceiro trimestre, menos 41% face ao mesmo período de 2024, acumulando uma quebra de 54% até setembro. Em 2025, o pipeline aproxima se dos 60.000 m² de novo espaço, o valor anual mais elevado do período analisado.
Mais de metade deste volume corresponde a projetos de reabilitação, sublinhando o peso crescente da renovação de edifícios no mercado de escritórios da cidade.

• Industrial & Logística
O setor I&L registou um investimento acumulado de 148 milhões de euros até setembro, superando os volumes totais de 2023 e 2024. O pipeline de intenções de investimento indica que o setor caminha para alcançar o maior volume de desenvolvimento de sempre.

Apesar da escassez de instalações modernas, o stock nacional logístico aumentou 7% em termos homólogos. A absorção total recuou 30% face ao mesmo período de 2024, para cerca de 368.000 m², mas acelerou no terceiro trimestre e cresceu 65% em cadeia, sinal de um final de ano dinâmico, embora ainda aquém dos mais de 700.000 m² transacionados em 2024.

As operações em pré-arrendamento representaram 46% da absorção, mais 171% do que em 2024, o que reforça a ideia de uma procura ativa e a urgência em colocar no mercado produto logístico de qualidade.

Na Grande Lisboa, o stock logístico aumentou 8% em termos homólogos, enquanto a taxa de desocupação registou apenas uma subida marginal de 0,69 pontos percentuais, fixando-se em 3,66%, o que confirma a forte pressão entre a procura e a oferta.

No Grande Porto, o stock cresceu 6% e atingiu 1,3 milhões de m², impulsionado pela conclusão de novos projetos, mas a absorção acumulada recuou 41% face ao período homólogo, reflexo da limitação de oferta adequada.