•39% dos tenants preveem um aumento do seu take-up este ano, apesar dos desafios do aumento dos custos e da incerteza económica.

•Alemanha e Espanha são os principais mercados para expansão nos próximos três anos.

•A automatização e o reshoring continuam a ser prioridades, mas o foco na compra reduzido, uma vez que os riscos afetos à pandemia diminuíram.

•Prevê-se que os veículos elétricos sejam a tecnologia a impactar em maior escala a cadeia de abastecimento nos próximos três anos, com investimentos já em curso.

•O ESG passou da ambição para a ação, com especial enfoque na questão do Ambiente, sendo que deverá verificar-se uma maior importância ao fator "S".



Agora na sua terceira edição, o European Real Estate Logistics Census foi realizado durante o verão de 2023 pelos analistas de mercado da Analytiqa em nome da Tritax EuroBox plc e da consultora imobiliária internacional Savills. Foram obtidas respostas por parte de 256 tenants, investidores, promotores, proprietários de terrenos, gestores de ativos, consultores e agentes em todo o mercado pan-europeu.

Phil Redding, CEO Tritax EuroBox plc, afirma: "Os resultados da terceira edição deste Censo refletem o ambiente desafiante no qual operamos atualmente, com os tenants a identificarem o aumento dos custos, a incerteza económica e a oferta de mão de obra como desafios significativos para as suas empresas. Apesar disso, 39% dos inquiridos esperam que a sua ocupação de imóveis industriais e logísticos aumente este ano, o que reflete o seu papel fundamental na cadeia de abastecimento e nas operações globais. "Estamos a assistir aos avanços tecnológicos que continuam a impulsionar a evolução da cadeia de abastecimento, com os ocupantes a investirem numa gama diversificada de tecnologias, incluindo veículos elétricos e automação, à medida que procuram ganhos de eficiência e produtividade, juntamente com um melhor desempenho em termos de emissões de carbono. Olhando para o futuro, é provável que a variável social dos ESG passe para o topo da agenda dos tenants, uma vez que estes procuram atrair e reter os melhores profissionais num mercado de trabalho europeu competitivo."

Marcus de Minckwitz, Head of EMEA Industrial and Logistics, Savills, acrescenta: "Apesar dos atuais ventos macroeconómicos contrários, o setor da logística tem-se mantido resiliente e é positivo ver que existe uma luz ao fundo do túnel no que diz respeito ao sentimento geral. Este fator irá estimular a atividade nos mercados dos inquilinos e de investimento, particularmente em regiões-chave como a Alemanha e Espanha, que deverão registar uma expansão nos próximos três anos."

Pedro Figueiras, Head of I&L, Savills Portugal, aponta: “No que ao mercado português concerne, a última edição do Census sustenta aquele que tem vindo a ser o sentimento prevalecente nos últimos meses, um aumento da confiança generalizado pelos vários stakeholders e ocupantes com intenção de aumentar a sua área logística e a continuação das mudanças seculares no setor – reshoring & focus no ESG. Por outro lado, Portugal não difere da Europa na preocupação para com a obsolescência do parque existente, bem como com a dificuldade de promotores em identificar localizações onde possam desenvolver novos projetos cumprindo os requisitos exigidos pela logística. Esta questão reflete-se também nos ocupantes uma vez que identificam como a sua terceira maior preocupação a falta de oferta de edifícios novos, num momento em que 39% dos ocupantes prevê aumentar a sua capacidade de armazenagem. Este estudo deixa-nos antever que os próximos anos serão de continuação da transformação iniciada pós-covid e que desenhará uma nova realidade no panorama imobiliário do segmento logístico.”



Principais destaques:

O ambiente macroeconómico está a estabilizar, mas continua a ser uma realidade desafiante. Alguns tenants estão a adiar os seus planos de expansão a curto prazo, mas apenas 3% estão “on hold” por tempo indeterminado.

•42% dos ocupantes consideram o ambiente macroeconómico mais favorável do que há seis meses, comparativamente com os 35% registados há um ano.

•O aumento dos custos (42%) e a incerteza económica (28%) são os dois principais fatores que afetam os inquilinos este ano, seguidos da disponibilidade de mão de obra (21%).

•O ambiente macroeconómico exigente está a limitar alguns planos de expansão: 39% das empresas está a reduzir ou a adiar a expansão por um a dois anos. No entanto, as pressões de mercado parecem ser de curto prazo, uma vez que apenas 12% dos players estão a reduzir ou a adiar a expansão por um período de dois a cinco anos e 3% estão a adiar indefinidamente.

No entanto, a procura de imóveis industriais e logísticos por parte dos tenants mantém-se saudável, refletindo o seu papel fundamental na cadeia de abastecimento.

•O volume de absorção atingiu 13,2 milhões de m² no primeiro semestre de 2023 - um declínio em relação ao recorde de 21 milhões de m² na era pandémica, mas acima dos 11,7 milhões de m² registados em 2018 e 2019. As taxas de disponibilidade subiram para 4,7% em toda a Europa no primeiro semestre, mas, apesar deste aumento, a oferta permanece relativamente limitada, impulsionando um crescimento médio das rendas de 10% no último ano.

•Nos próximos doze meses, 39% dos tenants esperam que o seu take-up aumente - em comparação com 25% há um ano. Este ano, apenas 11% preveem uma descida dos níveis de ocupação, em comparação com um valor de 30% em 2022.

•A Alemanha continua a ser o principal mercado para expansão nos próximos três anos (45% em 2023 contra 43% em 2022). As empresas de logística ainda estão particularmente otimistas quanto às perspetivas de crescimento em Espanha nos próximos três anos.

•83% das empresas que procuram novos espaços de armazenamento estão a considerar mega (>40.000 m2) ou mid-boxes (10.000-39.999 m2) em comparação com 78% em 2022.

•Dentro dos subsetores, os retalhistas pretendem ter espaço: 46% esperam expandir-se nos próximos doze meses, impulsionados pelo crescimento do comércio eletrónico e pela adoção contínua do modelo omnicanal. Em contrapartida, os fabricantes atuam num horizonte de longo prazo, provavelmente impulsionados por pressões de curto prazo, incluindo a inflação elevada: 43% planeiam expandir-se num prazo de 3 anos ou superior.

Os tenants desenvolveram as suas cadeias de abastecimento após a pandemia: a automatização e o reshoring continuam, com menos ênfase na acumulação de stock.

•Fatores como a automatização e a redução da cadeia de abastecimento continuaram a verificar-se após a pandemia e são agora tendências estabelecidas na evolução da cadeia de abastecimento: 33% dos ocupantes estão a utilizar mais automatização; 33% melhoraram os sistemas de TI; 22% reduziram as cadeias de abastecimento e 19% têm mais stock.

•Nos próximos três anos, a tecnologia continua a ser uma prioridade, juntamente com o ESG: 33% tencionam investir na automatização ao nível dos edifícios; 25% pretendem encurtar a sua cadeia de abastecimento; 25% pretendem melhorar a visibilidade da cadeia de abastecimento e 28% pretendem reduzir o transporte intensivo em CO2.

•Apenas 18% tencionam aumentar a sua quota de stock nos próximos três anos (comparativamente com os 38% de há um ano), o que sugere que o ciclo de compra de stock aumentou enquanto os riscos de pandemia diminuíram e as perturbações na cadeia de abastecimento se atenuaram.

Os avanços tecnológicos continuarão a ser um fator importante na evolução da cadeia de abastecimento. Verifica-se um crescente investimento em tecnologia de veículos elétricos, um dos grandes ‘game changers’ do mercado.

•Os tenants continuam a investir em diversas tecnologias da cadeia de abastecimento. Nos últimos doze meses, 49% investiram em veículos elétricos (VE); 41% em robótica/automação de armazéns; 24% em tecnologia wearable e 16% em veículos autónomos (AV).

•Prevê-se que os VE sejam o maior game-changer a impactar a cadeia de abastecimento nos próximos três anos, conforme se verificou em 2022.

•Muitas empresas estão a aguardar que as tecnologias evoluam ainda mais antes de investir: 34% referem que a tecnologia não está suficientemente desenvolvida para investir; apenas 20% citaram o custo como uma barreira.

•Os AV foram o item da "wish list" mais popular entre os ocupantes, com 22% dos inquiridos a não investir nos mesmos, mas a afirmar pretender fazê-lo.

Os objetivos ESG passaram da ambição à ação, com um especial enfoque na variável “E” (Ambiente) e, especificamente, na energia limpa e verde, refletindo a transição energética plurianual que está em curso.

•Nos últimos doze meses, 45% dos inquilinos implementou medidas de eficiência energética/redução da procura; 39% instalou pontos de carregamento de veículos elétricos e 36% adotou a produção e armazenamento de energias renováveis.

•Os três principais requisitos ESG de um edifício são: (1) Desempenho em termos de carbono, (2) Energia renovável e (3) Eficiência energética.

•70% dos tenants classificaram a "produção e armazenamento de energia renovável" como a medida ESG que terá maior impacto na sua atividade nos próximos dois anos.

Mas há um défice de atenção no que respeita ao "S" (aspetos sociais) dos ESG.

•Os ocupantes valorizam as boas comodidades básicas que poderão fazer uma grande diferença para as pessoas: 72% dos inquiridos classificam as comodidades indoor como o principal fator para o bem-estar das pessoas. No entanto, apenas 44% dos inquiridos referem disponibilizar comodidades como cantinas, duches e cacifos.

•Colmatar esta lacuna deverá ser uma prioridade futura, uma vez que a concorrência pela mão de obra é elevada (e um dos três principais desafios empresariais para os tenants).