O mercado logístico entra num período de 'descoberta de preços'.

•Em 2022 foram investidos até à data 42 mil milhões de euros em ativos industriais e logísticos, 50% acima da média de cinco anos.

•No terceiro trimestre de 2022, a prime yield média subiu para 4,26%, mais 20bps desde o primeiro trimestre de 2022.

•As despesas dos consumidores irão abrandar em 2023, mas para os próximos dois anos está previsto um crescimento de 2,6%.

De acordo com a Savills, o investimento em ativos industriais na Europa tem continuado a refletir o forte desempenho do mercado ocupacional do sector. O volume de investimento europeu em ativos imobiliários industriais totalizaram os 42 mil milhões de euros nos três primeiros trimestres de 2022, um aumento de 2% YoY e 50% acima da média a cinco anos. Os volumes de investimento em Portugal (595%), Bélgica (124%) e Itália (93%) superaram as suas médias quinquenais pelas margens mais amplas.

Portugal (+1513%), França (+117%) e Espanha (+76%) registaram um forte crescimento anual no terceiro trimestre, enquanto esta dinâmica abrandou na República Checa e na Hungria, sem transações neste trimestre e que, em simultâneo, na Roménia (-69%), Países Baixos (-66%), e Reino Unido (-46%) se registou um decréscimo.

Andrew Blennerhassett, European Research da Savills, comenta: "Após quase uma década de capital de baixo custo, o aumento das taxas de juro fez subir os custos dos empréstimos, levando a que o sector imobiliário comercial se ajuste aos custos crescentes da dívida. Começámos a ver o seu impacto no terceiro trimestre do ano, com uma diminuição tanto na oferta de ativos que chegam ao mercado como no número de licitadores no processo de negócios".

A Savills observou que o diferencial entre as yields prime e secundárias está agora a aumentar, com o número de compradores dispostos a satisfazer as expectativas dos vendedores de ativos prime a diminuir. Os preços de mercado têm-se fragmentado com os mercados mais estabelecidos do Reino Unido e da Alemanha a registarem algumas das quedas de valor mais significativas, devido aos recordes de valores que anteriormente registavam. Outros mercados, como Espanha e Itália, registaram quedas menores no valor, mas as tendências gerais têm sido consistentes em todo o continente.

Marcus de Minckwitz, Head of Industrial & Logistics Savills EMEA, explica: "Com tal volatilidade dos mercados financeiros de capitais ao longo do segundo e terceiro trimestre, assistimos à descida do volume de transações e à redefinição de preços tornou-se mais difícil. Com alguma estabilidade a regressar no quarto trimestre, começámos a ver transações novamente numa base reajustada, apoiados por fortes dados do mercado de ocupação do segundo e terceiro trimestre ".

Vários ocupantes industriais já estão a sentir a turbulência económica, com o aumento dos custos de energia e mão-de-obra e uma menor procura devido a um abrandamento dos gastos dos consumidores no terceiro trimestre, com o Savills a registar uma absorção de 7,6milhões de m², um declínio de 24% QoQ e 16% YoY.

Andrew Blennerhassett explica: "Embora a atividade de arrendamento tenha dado sinais de abrandamento, os níveis historicamente baixos de espaços disponíveis deverão continuar a apoiar o crescimento das rendas no curto prazo. Além disso, no último ano, foi visível uma mudança dramática no sentido do nearshoring, com muitos dos ocupantes ainda a procurarem ainda assegurar as suas cadeias de abastecimento através da reposição e do armazenamento em stock".

Em termos de perspetivas, Marcus de Minckwitz resume: "Apesar da turbulência do mercado de capitais, ao olharmos para o futuro, podemos estar confiantes de que, com a procura dos ocupantes a mostrar poucos sinais de abrandamento e o crescimento do consumo a aumentar novamente, os fortes fundamentos do mercado verão o sector mover-se rapidamente através das nuvens de tempestade que se avizinha".

Pedro Figueiras, Associate Director do Departamento Industrial & Logístico da Savills Portugal, afirma: “Portugal está entre os mercados mais apetecíveis para investir em logística, juntamente com países como a França, Alemanha, Espanha e Itália, afirmando-se, cada vez mais, como destino para os operadores logísticos transfronteiriços para servir os mercados ibérico e europeu. Além disso, a tendência de nearshoring e o potencial do mercado português de atração de investimento para a industrialização contribuem para uma maior aposta neste segmento por parte de operadores e investidores”.