As previsões da Savills apontam para retorno do segmento de imobiliário comercial aos níveis pré-pandemia, fruto da recuperação de investimento estrangeiro e da conclusão de operações iniciadas em 2021.

Em 2022, o segmento de imobiliário comercial em Portugal deverá aproximar-se novamente dos valores pré-pandemia, de acordo com as previsões da Savills.

Estima-se, ainda, que 2021 feche com um volume de investimento entre os 1,8 mil milhões e os 2 mil milhões de euros. Esse valor fica abaixo dos 2,7 mil milhões registados em 2020, pois algumas das transações projetadas para 2021 só deverão ficar concluídas no primeiro semestre do próximo ano.

A esperada recuperação do segmento do imobiliário comercial em Portugal deverá ser impulsionada pela revitalização da confiança e interesse dos investidores estrangeiros. No entanto, a escassez de uma oferta suficientemente ampla para responder à crescente procura imbui este setor de uma concorrência intensa.

No que diz respeito aos escritórios, este segmento tem sido capaz de manter a sua primazia no topo da lista de interesses dos investidores. No entanto, a falta de produto de qualidade tem motivado a definição de uma nova tendência: o investimento em imóveis devolutos e a sua reabilitação.

Também em 2022 deverá verificar-se uma recuperação do segmento hoteleiro, um dos que mais sofreu no contexto pandémico e que se espera que venha novamente a conseguir captar a atenção dos investidores.

Fortemente dependente de investimento estrangeiro, a hotelaria sofreu particularmente com a suspensão das viagens internacionais.

Recuperação do imobiliário comercial deverá continuar em 2022

Alexandra Portugal Gomes, Head of Research da Savills Portugal, afirma que «O volume de investimento imobiliário comercial alcançado em 2021 acusa ainda alguns efeitos da pandemia, que têm conduzido a um maior prolongamento dos processos de análise e de decisão. Não obstante, o mercado manteve o seu posicionamento muito firme no radar dos investidores internacionais, com o segmento de escritórios a reunir o montante mais elevado de investimento, acima dos 580 milhões de euros, distribuídos por dezanove transações, das quais três resultaram da transação de portfolios.».

Merecedor de destaque é igualmente o segmento residencial. Tendo sido apontado como um dos mais resilientes, em 2021 viu concretizada uma operação de peso, no valor de 333 milhões de euros, referente à transação do portfolio ZIP.

Em linha com o contexto atual de recuperação das medidas de restrição pandémica, esteve o segmento de retalho, que registou um montante total de investimento na ordem dos 148 milhões de euros. Longe dos valores recorde alcançados em anos anteriores, suportados por transações de centros comerciais, o segmento de retalho segue agora a tendência que se tem vindo a observar de forma generalizada em todo o território europeu.

O apetite dos investidores pela aquisição de unidades de distribuição alimentar, traduziu-se em Portugal num volume de investimento total de cerca de 80 milhões de euros, através da compra de supermercado espalhados pelo território nacional, tendo sido adquiridos na sua maioria por um fundo de gestão de ativos nacional.

Já o segmento de logística enfrenta um nível de escassez de ativos prime incompatível com o momento que este mercado vive. Verificam-se valores de take-up em níveis históricos, impulsionados pelo aumento expressivo não só do e-commerce, mas também das crescentes necessidades de adaptação das empresas a novas tecnológicas aplicadas à processo logístico. Com um volume de investimento total pouco acima dos 30 milhões de euros no ano 2021, o segmento espera que a conclusão dos novos projetos em pipeline venha trazer um novo vigor ao mercado de investimento comercial deste setor.

O setor de hospitality somou um total superior a 200 milhões de euros, com a Azora a fechar a maior transação no valor de 148 milhões de euros referente à compra de dois hotéis da cadeia Tivoli. Já em 2022, este segmento vai arrancar com um avanço fortíssimo devido à venda pela ECS do Projeto Crow no valor global de 900 milhões de euros, no qual estão incluídos hotéis de luxo e outros hotéis do Grupo NAU.

Os segmentos alternativos continuaram a tração ao longo de 2021, com transações direcionadas para os segmentos de Student Housing, Senior Housing e Health Sector. O aumento do interesse dos investidores por estes segmentos, sublinham não só a intenção de diversificação das suas carteiras de ativos em termos de segmentos imobiliários e geografias, mas também um maior alinhamento com um acentuar de tendências demográficas com repercussões diretas na diversificação de novos modelos de Living.

Paulo Silva, Head of Country da Savills Portugal, refere que «Apesar dos avanços e recuos da questão pandémica, o mercado imobiliário apresenta níveis de atividade que parecem ignorar a sua presença e a incerteza que nos traz no dia a dia, reflectindo-se em níveis de atividade que atingem máximos absolutos (investimento imobiliário na Alemanha) e outros que se afiguram aos níveis pré-Covid.».

O responsável acrescenta que, «Mantendo-se esta linha operativa, 2022, mesmo num quadro de incerteza política, irá trazer-nos, de uma forma genérica, uma melhoria nos níveis de atividade alcançados no mercado imobiliário em 2021.».

Investimento em propriedades comerciais na Europa poderá chegar aos 295 mil milhões em 2022

Entre julho e setembro de 2021, o investimento em propriedades comerciais e residenciais na Europa chegou aos 78,9 mil milhões de euros, o maior volume registado num terceiro trimestre dos últimos cinco anos, demostra a consultora imobiliária internacional Savills na sua mais recente análise.

Nos primeiros nove meses do ano, o segmento europeu de ativos comerciais e residenciais captou um investimento de 201,6 mil milhões de euros, um crescimento de 13,5% face ao período homólogo de 2020 e de 7,7% comparativamente à média do mesmo período dos últimos cinco anos. Esta dinâmica de crescimento reveste-se de uma particular significância, considerando o contexto no qual se desenvolveram os anos de 2020 e 2021.

Essa tendência de revitalização deverá observar-se até ao final do presente ano e espera-se que o volume total de investimento em 2021, neste segmento imobiliário, alcance os 288 mil milhões de euros.

Quanto a 2022, prevê-se que o investimento em propriedades comerciais e residenciais se mantenha em linha com o ano que agora acaba, entre os 290 mil milhões e os 295 mil milhões de euros.

No próximo ano, deverá firmar-se a tendência de aposta no reforço da qualidade dos ativos, especialmente numa altura em que os princípios ESG (Environment, Social and Governance) adquirem um peso cada vez maior nas decisões de investimento imobiliário.

Ainda não é possível aferir com clareza o real impacto da pandemia de COVID-19 nestes fluxos de investimento nos segmentos de retalho, logística e escritórios, mas pode-se, desde já, aferir que os investidores serão movidos por uma estratégia de diversificação do portfólio de investimentos, de forma a poderem minorar as consequências de eventuais quebras nos mercados, uma das lições retiradas dos últimos dois anos.

2022: o ano do regresso do Retalho

As previsões apontam para que os setores residencial e de logística continuarão a captar uma porção significativa do interesse dos investidores em 2022. Este comportamento justifica-se com o aumento do comércio eletrónico, que exige maiores espaços de armazenamento, e com a relativa estabilidade e resiliência do segmento habitacional. Estas duas áreas imobiliárias têm em comum uma procura que supera a oferta disponível, o que cria oportunidades de investimento. Assim, espera-se um aumento robusto dos níveis de renda em ambos os setores nos próximos 12 meses.

O ano 2022, poderá, desta forma, ditar um novo começo para o segmento do retalho, que está agora mais bem preparado para se adaptar a novos padrões de consumo. Prevê-se que o próximo ano traga o aumento dos valores das rendas neste setor, após anos de quebras. Os investidores mostram-se cada vez mais cientes desta reconfiguração, pelo que se poderá afirmar, com alguma confiança, que o volume de investimento em retalho venha a aumentar nos próximos anos, com especial destaque para supermercados e instalações de armazenamento de alto rendimento.

As previsões apontam para uma compressão média entre os 5 e os 10 bps das prime yields de armazéns dedicados ao retalho, ao longo dos próximos 12 meses. Nos últimos dois trimestres, essa compressão cifrou-se nos 4 bps.

Escritórios deverão manter-se no topo dos investimentos

A pandemia originou a emergência de novos modelos de trabalho e chegou mesmo a profetizar-se o fim do escritório, numa altura em que se previa que os home offices tivessem vindo para ficar. Contudo, o que se observou foi o nascimento de uma terceira via, que trouxe para a linha da frente novas tendências para os espaços de trabalho, colocando o colaborador no centro das atenções e fornecendo um leque amplo de serviços que façam do escritório não só um local de produção, mas também um local de criatividade e socialização, com foco no bem-estar dos ocupantes.

Assim, e tendo em conta as baixas taxas de ocupação nas zonas CBD europeias, espera-se um aumento sólido dos valores das rendas de espaços de escritórios em zonas CBD prime no próximo ano.

Alternativos em crescimento e yields em compressão

Para 2022, prevê-se também algum crescimento dos segmentos alternativos, como residências para estudantes, senior living, hospitais, data centres e ciências da vida. É expectável o crescimento desta classe de ativos nos próximos cinco anos.

No que toca a yields, estima-se o crescente interesse dos investidores continuará a pressionar a redução das yields nos segmentos de escritórios, logística e residencial, fruto de crescimento interesse e de uma oferta que se apresenta aquém da procura. Também se deverá verificar essa compressão ao nível do setor do retalho, embora ainda exista uma margem de fôlego considerável.