Se está a pensar adquirir a sua primeira propriedade em Portugal, pode parecer-lhe inicialmente um pouco assustador. Veja o nosso breve guia abaixo, que lhe dá uma ideia do que o processo implica.
O processo em detalhe
Independentemente de você ter, ou não, escrito uma Carta de Intenção, vários procedimentos legais devem ser concluídos antes da celebração do Contrato-Promessa. Uma due diligence técnica também deve ser realizada, podendo ser feita entretanto uma proposta (ou contrato preliminar), sujeita à condição de que tais investigações não revelem problemas ou defeitos materiais. Geralmente, o comprador fica satisfeito com o resultado de uma due diligence preliminar e apenas alguns aspetos precisam de ser avaliados ou finalizados.
Lista de verificação de documentos
É importante que os seguintes documentos legais sejam verificados. Estes podem ser tratados pelo seu advogado, que fará as devidas pesquisas para confirmar que a propriedade registada está de acordo com o edifício e lote a ser vendido, que o vendedor detém a propriedade e que mais ninguém tem direitos, encargos ou hipotecas relativamente à propriedade.
Número fiscal
Para um comprador de imóveis não residente em Portugal, é obrigatório ter um número fiscal português junto da administração fiscal local. Este número será usado para abrir uma conta bancária e aparecerá em documentos relacionados com a compra da propriedade e impostos associados.
Licença de Uso
Todas as propriedades construídas após 1951 necessitam de uma Licença de Uso, que informa para que fins o edifício pode ser usado. Isto também confirma que a propriedade está em conformidade com a permissão de planeamento e os regulamentos de construção. Se a propriedade já existia antes de 1951, também poderá ser obtida uma certidão que ateste esta informação.
Licença de Habitabilidade
Este documento é obrigatório para as propriedades destinadas a fins residenciais e terminadas após Março de 2004.
Certidão de Registo Predial
Emitido pela Conservatória do Registo Predial.
Certificado de Registo Fiscal
Emitido pela Administração Fiscal.
Certificado Energético
Este é um requisito legal e serve para certificar a performance energética da propriedade.
Contrato-Promessa
Assim que uma oferta é feita e aceite, é normalmente celebrado um Contrato-Promessa entre o proprietário e o comprador. Deste modo, definem-se os termos da transação, como a identidade do proprietário, uma descrição detalhada dos limites da propriedade e terreno, números de registo e impostos, preço de compra, depósito e data de conclusão. Este documento é, geralmente, preparado pelo advogado do comprador, e pode incluir condições como a conclusão de qualquer obra ou permissão de construção. O contrato assegura a compra até a venda ser concluída. As assinaturas devem ser autenticadas por um notário ou advogado. Neste momento, o comprador paga um depósito, que corresponde normalmente a um valor entre 10% e 30% do preço de compra.
A Lei Portuguesa protege ambas as partes na eventualidade de uma falha no cumprimento de qualquer obrigação contratual. Se o comprador não concluir a compra, pode perder o valor do depósito que efetuou. Se o proprietário não concluir a venda, deverá reembolsar o dobro do valor do depósito. As partes também podem concordar em incluir cláusulas de “comportamento específico” no Contrato-Promessa no caso de inadimplência. Isto requer uma ação legal para que a outra parte cumpra o contrato (insista na conclusão da venda em vez de obter uma compensação).
Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) e Imposto de Selo
Antes da conclusão do processo, devem ser pagas duas taxas: o Imposto Municipal a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) e o Imposto de Selo.
Propriedade urbana usada exclusivamente para fins residenciais: até 6%*
Propriedade Rural: 5%
Propriedade urbana não destinada exclusivamente para fins residenciais: 6.5%
Propriedade adquirida por uma empresa residente num paraíso fiscal: 10%
* Taxa progressiva devida pelo valor do imposto da propriedade (conforme definido pela Administração Fiscal) ou pelo preço de aquisição, o que for maior. Estão disponíveis calculadoras online; o link oficial é http://apemip.info/info/IMT.cfm
Imposto de Selo
Transferências onerosas ou gratuitas de propriedade ou partes dela: 0,8% do valor da transação ou do valor do imóvel, o que for maior.
E
1. Quando se herda uma propriedade;
2. Quando a propriedade é uma doação (estão isentos cônjuges, familiares descendentes ou ascendentes que herdam uma propriedade ou são beneficiários de uma doação): 10% de Imposto de Selo
Conclusão
Para concluir a venda, o comprador deve comprovar o pagamento do IMT e do Imposto de Selo. Todas as partes envolvidas na compra/ venda devem comparecer, a menos que o comprador ou o vendedor concedam uma procuração para que outra parte atue em seu nome, geralmente o respetivo advogado.
O valor de compra é pago e o notário regista a transação no registo oficial. Quando a escritura e todas as outras transações associadas estiverem concluídas, o (novo) proprietário deverá registar a aquisição (definitivamente, se o Contrato-Promessa tiver sido assinado e registado antes) na Conservatória do Registo Predial, para garantir a transferência da propriedade e a prova legal de propriedade.
Para desenvolver edifícios comerciais ou realizar grandes projetos de construção, geralmente é necessário um protocolo de acordo entre a Câmara Municipal e o empreendedor. É aconselhável solicitar uma confirmação prévia ao Município, a fim de garantir a implementação bem-sucedida do projeto.
Participação acionária
Também é possível adquirir propriedades indiretamente através de uma participação acionária por um veículo de investimento que possua essa mesma propriedade – geralmente feito para mitigar as consequências fiscais.
Custo de propriedade contínuo
IMI: IMPOSTO PREDIAL
O IMI baseia-se no valor tributável da propriedade, conforme definido pela Administração Fiscal. A taxa varia de 0,3% a 0,8% ao ano.
Propriedade urbana: 0.3% a 0.45%
Propriedade rural: 0.8%
Propriedade de residentes em determinadas jurisdições offshore: 7.5%
ADICIONAL AO IMPOSTO MUNICIPAL DE IMÓVEIS (AIMI) A sobretaxa do IMI é devida por indivíduos e empresas proprietárias de imóveis urbanos localizados em território Português. No entanto, propriedades urbanas classificadas como comerciais, industriais ou prestadoras de serviços estão fora do escopo do AIMI. O AIMI é calculado com base na soma do valor tributável das propriedades urbanas pertencentes a cada contribuinte a partir do dia 1 de Janeiro de cada ano civil.
PREÇOS: INDIVÍDUOS
Até ao valor de €600,000: isenção AIMI
Para valores entre €600,000 e 1 milhão de Euros (contribuintes casados e casais que vivem em regime de união que optam por uma tributação agregada recebem uma dedução de 1,2 milhões de Euros): 0.7%
Para valores que excedam 1 Milhão de Euros (contribuintes casados e casais que vivem em regime de união que optam por uma tributação agregada recebem uma dedução de 2 milhões de Euros): 1%
Estes valores também se aplicam quando um imóvel de propriedade de uma entidade jurídica é alocado para uso pessoal de acionistas, membros dos órgãos corporativos ou de quaisquer órgãos administrativos, de administração ou de supervisão (ou seus cônjuges ou parentes nas linhas ascendente ou descendente).
PREÇOS: EMPRESAS
Sobre a soma global do valor tributável das propriedades elegíveis (as empresas não têm direito a nenhuma dedução): 0.4%
Devido sobre a soma global do valor tributável das propriedades elegíveis, sempre que a empresa resida num paraíso fiscal: 7.5%
Isenções: Os imóveis urbanos que beneficiaram de uma isenção do IMI no ano anterior são exclusivos da base tributável da sobretaxa.