No primeiro semestre de 2022 foi registado um volume de investimento de 600 milhões de euros, 19% acima do período homologo de 2021.

O mercado de investimento imobiliário comercial registou, no primeiro semestre de 2022, um volume de investimento de 600 milhões de euros, valor 19% acima do registado no período homólogo de 2021. Logística e Hotéis foram os principais segmentos responsáveis pelos resultados alcançados.

O primeiro semestre de 2022 ficou marcado por uma evolução a duas velocidades. No primeiro trimestre, verificou-se um incremento do consumo pós-pandemia. Com o conflito na Ucrânia iniciado em fevereiro, os forecast de crescimento económico sofreram alterações. A subida da inflação, alavancada por fatores externos, veio alterar as regras do jogo no segundo trimestre, levando o BCE a aumentar as taxas de juro de referência com o objetivo de moderar o consumo e incentivar a poupança dos europeus.

INVESTIMENTO

O mercado investimento imobiliário comercial atingiu, no segundo trimestre de 2022, o patamar dos 391 milhões de euros, 62% acima do mesmo período de 2021, tendo recuperado da quebra de 21% registada no primeiro trimestre. Os segmentos de Logística e Hotéis foram responsáveis por 65% do volume de investimento. No segmento logístico foram registadas 9 transações num total aproximado de 200 milhões de euros. Aquila Capital, Bedrock Capital Partners e Square Asset Management integram o grupo de investidores que adquiriram ativos logísticos neste primeiro semestre.

No segmento de Hotéis, foram fechadas 8 transações num montante total de 197 milhões de euros, com a venda do Hotel Pestana Blue Alvor à Azora European Hotel & Lodging Fund a constituir a maior transação no valor de 75 milhões de euros.

E-commerce e o crescente interesse em modernizar o parque logístico nacional tem impactado positivamente o segmento logístico, que tem registado uma performance consistente de aumento dos volumes de absorção e dos projetos em pipeline. Já o setor de hotéis foi alavancado pelo bom desempenho do KPI do turismo a partir do 4º trimestre de 2021, atraindo principalmente investidores internacionais e nacionais.

O investimento estrangeiro continua a ser dominante no mercado nacional de investimento imobiliário com 77% de market share, com capital proveniente de países como Espanha, Alemanha, Suíça e China a ser alocado às maiores transações.

A prime yield de escritórios mantém-se estável nos 4%, mas ainda com margem de compressão perante o apetite dos investidores por ativos core. Exceção feita para o setor de Retail Parks cuja resiliência e estabilidade de desempenho demonstrada durante o período de pandemia atraiu investidores, impulsionando uma compressão de 0,25 b.p. no primeiro trimestre de 2022, colocando a prime yield nos 6,25%.

Paulo Silva, Head of Country da Savills Portugal afirma “A confiança dos investidores em relação às perspetivas económicas atuais irá influenciar a dinâmica do mercado. Contudo, os dois últimos trimestres de 2022 vão elevar o volume de investimento por via da conclusão da venda de portfólios e ativos de peso. O mercado de investimento nacional continua a beneficiar dos fortes fundamentos de mercado que sustentam uma procura ativa alavancada por elevados níveis de liquidez. Os setores mais atrativos para os investidores continuarão a ser escritórios, logística, hotéis e o setor living”.

ESCRITÓRIOS

O mercado de Escritórios de Lisboa teve desempenho bastante positivo durante o primeiro semestre de 2022, com um volume de absorção acumulado de 168.339 m2, que corresponde a um aumento de 53% em relação ao mesmo período de 2019, ultrapassando igualmente os resultados anuais de 2017, 2020 e 2021. A zona do Parque das Nações (Zona 5) foi responsável por 30% do volume de absorção, seguida das Novas Zonas de Escritórios (Zona 3), com 24%.

Estas foram as zonas de mercado mais dinâmicas, tendo registado o maior crescimento em comparação com o mesmo período de 2019, atingindo 90% e 86%, respetivamente. Este mercado que iniciou o ano com uma trajetória de recuperação, está agora em pleno crescimento em direção a um máximo histórico.

Com o desempenho do mercado a melhorar mês após mês, o mercado de escritórios já superou o período pandémico, vendo cada vez mais reforçada a importância dos espaços de escritórios. As empresas estão a apostar fortemente na mudança ou expansão de instalações como ações integradas nas suas estratégias ESG, essenciais para proporcionar conforto, segurança, bem-estar ao mesmo tempo que atraem talento humano.

Os ocupantes internacionais que se deslocam ou expandem a sua atividade para o mercado nacional, têm reconhecido em Portugal sólidos fundamentos de mercado que sustentam a sua tomada de decisão: segurança, estabilidade política e social, custo de vida competitivo, mão de obra qualificada, entre outros.

Lisboa tem sido um destino de empresas de tecnologia, com vários fatores a contribuírem: exposição através de eventos como o Websummit, a pandemia (Portugal foi um dos países que melhor respondeu ao trabalho a partir de casa, em termos de qualidade de serviço e produtividade) e, mais recentemente, o conflito na Ucrânia. As empresas de tecnologia procuram mercados onde possam contratar e reter talentos, onde haja mão de obra qualificada mas, ao mesmo tempo, salários competitivos e habitação de qualidade com padrões sustentáveis que possam oferecer as melhores condições possíveis para seus funcionários.

Até ao final de 2022, é esperada a conclusão de 46.000 m2, dos quais 52% já estão pré-arrendados. Os novos projetos vêm conferir uma nova dinâmica aos valores de renda praticados, que aliados a uma procura crescente e mais exigente, abrem caminho para subidas nos valores de renda. A renda prime atingiu no 2º trimestre os 26€/m2/mês, uma subida de 4% face ao 1º trimestre de 2022.

Metas Net Zero Carbon fazem já parte da agenda de proprietários e ocupantes, que sentem uma crescente pressão para reduzir a sua pegada de carbono. Edifícios que não atendem aos requisitos ESG terão mais dificuldade para atrair investidores e ocupantes de qualidade, num sector que é um dos principais responsáveis pelas emissões de carbono.

Frederico Leitão de Sousa, Head of Corporate Solutions da Savills Portugal sublinha que ”2022 vai marcar um novo recordo histórico acima dos 230.000 m2, ainda que tenhamos que ressalvar o peso muito significativo das operações de pré -arrendamento no alcance destes resultados. Os ocupantes colocam agora no topo das suas prioridades temas como a sustentabilidade, a otimização dos seus espaços de trabalho, com repercussões diretas no bem-estar e produtividade dos seus colaboradores. Vivemos tempos únicos, de mudanças que vieram para ficar e a liquidez e valores alcançados nos novos projetos são o espelho desta importante e histórica mudança”.

Por sua vez, o mercado de Escritórios do Porto registou um volume de absorção total de 30.287 m2 durante o primeiro semestre do ano. Este resultado adquire especial importância quando comparado com 2019, uma vez que se encontra 48% acima do valor registado no período homólogo desse mesmo ano, confirmando igualmente uma trajetória de recuperação e crescimento no norte do país. As zonas Out of Town e CBD Baixa foram as que registaram um maior volume de absorção, correspondendo a cerca de 36% e 37%, respetivamente.

O setor das TMT´s & Utilities foi o grande impulsionador do volume de absorção alcançado no 1º semestre de 2022, tendo absorvido cerca de 14.050 m2, exercendo um peso de 48% no volume de absorção total. O setor dos Serviços a Empresas ganhou uma maior preponderância em relação ao 1º semestre de 2021, passando de 5% para 25% do total de volume de absorção.

No balanço do primeiro semestre observou-se uma mudança de trajetória representada por um crescimento na ordem dos 150% face ao período homólogo de 2021 e marcada por grande dinamismo e resposta que esta zona do país proporciona às empresas. O facto de terem sidos atingidos vários recordes no total de área absorvida e número de transações registadas, deveu-se à entrada no mercado de novos projetos e reabilitações em curso.

RETALHO

O setor de retalho observou comportamentos distintos no decorrer da primeira metade do ano 2022. No primeiro trimestre, os planos de expansão dos operadores mantiveram-se estáveis, após um período de contenção provocado pela pandemia. Contudo, o conflito na Ucrânia, o aumento da inflação e as ruturas nas cadeias de abastecimento, trouxeram uma nova realidade, conduzindo à adoção de estratégias mais conservadoras, tentando navegar ao ritmo da evolução dos eventos e da conjuntura económica mundial.

Não obstante os novos desafios, o setor do retalho alimentar destacou-se. Os supermercados de proximidade foram responsáveis pela maior dinamização do consumo na área do retalho, a par do e-Commerce, que impulsionou novos modelos de negócio e diversificou os canais de distribuição das empresas do setor alimentar. Também os Retail Parks continuaram a ser uma classe de ativos atrativa para marcas e investidores que reconhecem o seu elevado grau de resiliência, enquanto o movimento dos centros comerciais começou a melhorar em direção aos níveis pré-pandemia.

No segmento de lojas de rua observou-se um decréscimo de 23% nas aberturas de novas lojas na cidade de Lisboa. Mais uma vez, as lojas de rua dedicadas ao comércio de produtos alimentares e bebidas verificaram o maior número de aberturas, seguidas pelas lojas de Moda e Acessórios.

José Galvão, Associate Director do Departamento de Retalho da Savills Portugal comenta que “os fatores externos continuam a pressionar o setor. Depois de 2 anos de constrangimentos, a guerra no leste da Europa veio provocar um significativo aumento da inflação, aumento das taxas de juro e um incremento nos preços da energia com impacto direto na operação dos retalhistas. Apesar da pressão, assistimos a sinais de recuperação. O tráfego nos centros comerciais aproxima-se dos valores de 2019; o retalho alimentar de proximidade continua em franca expansão; o segmento de saúde e bem-estar - clínicas e ginásios – acompanha a procura crescente por estes serviços; a restauração demonstra uma resiliência e capacidade de adaptação exemplares. Sinais que permitem encarar com otimismo o futuro.

INDUSTRIAL & LOGÍSTICA

O “virar da página” da pandemia, os efeitos do consumo e do crescimento do comércio eletrónico assim como o interesse pela otimização logística, resultaram numa maior atividade por parte do setor Industrial e Logístico. O mercado nacional registou um volume de absorção de cerca de 160.000 m², sendo que em Lisboa, o primeiro semestre do ano apresentou um resultado a rondar os 104.000 m² de volume de absorção.

Embora este número esteja 24% abaixo dos valores verificados no mesmo período de 2021, os projetos que cumprem com diretrizes ajustadas aos critérios atuais dos ocupantes no que diz respeito a modernidade, inovação e sustentabilidade irão ser um fator-chave para o aumento do volume de absorção.

A logística e os bens de consumo são os principais sectores responsáveis pelo volume de absorção, performance assente no maior desenvolvimento e operacionalização das cadeias de distribuição.

Para os próximos quatro anos, o mercado de Lisboa deverá contar com cerca de 288.000 m² de novos espaços, com 45% já em fase de pré-arrendamento.

Pedro Figueiras, Associate Diretor do Departamento Industrial & Logístico da Savills Portugal constata que “irá prevalecer uma procura robusta predominantemente de logística para apoiar o crescimento dos 3PL´s, paralelamente a uma procura por soluções logísticas de proximidade e de formatos mais adequados a operações de cross-docking. A procura de unidades industriais está também a começar a ganhar visibilidade e a atratividade de Portugal é cada vez maior para estes investimentos. Os novos projetos vêm igualmente adicionar mais dinâmica ao mercado, com um incremento de soluções de sustentabilidade, eficiência energética e maior eficiência de operação, fatores que inevitavelmente terão reflexos no valor de renda praticados”.

RESIDENCIAL

No mercado Residencial da Área Metropolitana de Lisboa, foram vendidos cerca de 26.000 fogos no primeiro semestre do ano, o que representa um aumento de 9% em relação ao mesmo período de 2021 e à média dos últimos 5 anos. Já a Área Metropolitana do Porto, registou um crescimento de 4% em relação ao primeiro semestre de 2021 e ficou 10% acima da média dos últimos 5 anos. O preço médio de transação na AML foi de 2.663 €/m², 13% acima do primeiro semestre do ano passado e na AMP, a subida do preço médio de venda atingiu os 28%, para 2.172 €/m².

O setor residencial enfrenta alguns desafios associados, sobretudo, aos elevados custos de construção, à demora na obtenção de licenciamento, à falta de mão de obra, à subida da inflação e ao aumento das taxas de juro. A conjugação de todos estes fatores poderá refletir-se futuramente numa curva de crescimento menos acentuada, com os compradores nacionais a serem os mais afetados pelo agravamento das condições económicas.

O custo das novas construções continua a aumentar, atingindo valores 19% acima dos registados em 2017, encarecendo o produto final. Os promotores debatem-se agora com esta questão. Por um lado, alguns argumentam que os projetos destinados à classe média não podem absorver estes aumentos, devido à pouca flexibilidade orçamental dos compradores, já nos projetos prime, haverá uma maior possibilidade de transferência de preços para o produto final, assentes numa procura com maior capacidade financeira e menor dependência do financiamento, que poderá suportar esta variação de custos.

No mercado residencial High-end, a manutenção do interesse de compradores internacionais deverá manter uma tendência de crescimento, com compradores de regiões como os EUA e o Reino Unido a beneficiarem da desvalorização do euro. O mercado prime, por não depender do crédito à habitação e por demonstrar maior resiliência face às flutuações do mercado, deverá manter a sua estabilidade, com novos projetos a chegarem ao mercado a bom ritmo e Portugal a manter-se firme como destino de eleição dos compradores internacionais.

Miguel Lacerda, Diretor do Departamento Residencial de Lisboa da Savills Portugal afirma que “o mercado residencial poderá registar uma curva de crescimento menos acentuada no futuro, não comprometendo o interesse e evolução do mercado residencial prime, que se mantém firme por via do investimento internacional e de compradores nacionais que vêm no mercado residencial uma alternativa segura aos seus investimentos. Além disso, a depreciação do Euro pode apresentar alguns aspetos positivos para este segmento, uma vez que os investidores americanos terão o seu poder de compra aumentado. O mercado americano tem vindo a crescer, desde o final de 2021, em parte motivado pelos Golden Visa”.

HOTÉIS

O setor de Hospitality continuou a sua trajetória de recuperação, uma vez que se aproxima progressivamente dos registos pré-pandémicos. Um fator determinante é o aumento das dormidas internacionais e dos hóspedes, com a percentagem de hóspedes internacionais a aumentar 56% em comparação com o primeiro semestre de 2020.

Embora as dormidas permaneçam ainda distantes dos números pré-pandémicos, o número de hóspedes tem vindo a aproximar-se dos resultados de 2019. O ADR em regiões como o norte de Portugal e o Algarve já está acima do registado nos primeiros seis meses de 2019.

Em termos de RevPAR, os resultados de 2020 e 2021 já foram ultrapassados, com o fim das restrições de viagem, nomeadamente internacionais, a impulsionar o setor. Não obstante, atualmente o segmento enfrenta alguns desafios sendo o mais notório a falta de recursos humanos qualificados para o setor de norte a sul do país.

Em termos de investimento, o segmento manteve-se muito ativo, com oito transações que totalizaram cerca de 197 milhões de euros, com os investidores a demonstrarem uma preferência por ativos em destinos consolidados como o Algarve e o Porto.

Portugal continuará a ser um destino de marcas internacionais e continuará a reforçar o seu lugar como um destino turístico e empresarial. Para além dos principais destinos, Lisboa, Porto e Algarve, outras zonas do país estão a atrair investidores e nomeadamente a Comporta, Madeira e Açores. O setor de investimento hoteleiro continuará a atrair o interesse de investidores institucionais com estratégias de longo prazo, uma vez que os KPI do mercado continuam a melhorar no sentido de uma total de recuperação dos valores pré-pandemia. Sustentabilidade e digitalização são também temas dominantes que deverão marcar o desenvolvimento e crescimento deste setor.

Também os segmentos alternativos, como Student Housing são uma área em consolidação. Cada vez mais cidades, como Lisboa e Porto, mas também cidades secundárias como Coimbra e Aveiro, estão a melhorar a qualidade da sua oferta de alojamento universitário, o que traz consigo mais estudantes internacionais e atrai operadores internacionais para o estabelecimento das suas marcas em Portugal, quer através do desenvolvimento de novas residências de estudantes quer através da aquisição de residências já em operação.