Bem-estar, flexibilidade e sustentabilidade passaram a ser conceitos prioritários na esfera dos espaços de escritórios. Antes de pandemia, eram ideias já em debate nas agendas de muitas empresas, mas ainda sem o impacto com se revestem hoje, em 2022.
Conceitos de implementação prioritária que são transversais a todos os segmentos imobiliários, mas que assumem uma importância deveras expressiva no mercado de escritórios pelo peso que os edifícios de serviços exercem na vida quotidiana de todos os nós, os que “habitam” estes espaços.
Muito se questionou sobre o futuro dos escritórios durante os últimos dois anos, chegando inclusive a ser colocado em causa o seu sentido, utilidade e consequente sobrevivência. Em 2022, olhamos para trás e facilmente percebemos que os espaços de escritórios saíram resilientes vencedores, por meio de processos de transformação que se reinventam agora assentes em pilares de flexibilidade motivados pela adoção de modelo de trabalho híbridos.
De acordo com o Eurostat só cerca de 5% dos trabalhadores europeus estavam em regime de teletrabalho antes da pandemia. Portugal, encontrava-se acima da média com 6.5%, mas ainda assim longe de países como a Holanda, Finlândia ou Luxemburgo.
O impacto dos confinamentos e de todas as medidas de segurança e de distanciamento social exerceram um efeito inevitável na organização das empresas, tanto a nível da reorganização dos seus modelos de trabalho como de vivência dos espaços de escritórios. Se anteriormente à pandemia, algumas decisões de transformação dos espaços de escritórios eram adiadas em prol de outras decisões, no pós-pandemia assistimos a uma mudança completa de mentalidades onde o bem-estar dos colaboradores vem em primeiro lugar.
Muitas empresas voltaram "à mesa de desenhos" e analisaram os seus custos de ocupação, tendo agora em atenção na sua equação dois novos fatores: trabalho a partir de casa e o distanciamento social nos espaços de escritórios.
Mas uma nova era de trabalho chegou… os m² ocupados contam agora novas histórias
Nas próximas décadas, as empresas terão que lidar com fatores demográficos e mudanças no perfil dos seus colaboradores em paralelo com fatores de produtividade e otimização de recursos. O envelhecimento da população é, sem dúvida um dos grandes desafios que se coloca ao mercado. A maioria dos países, está a observar uma diminuição na sua oferta de mão-de-obra, ao qual se juntam também outros desafios relacionados com a capacidade de atração de talentos, assegurando a competitividade das empresas.
Atração e manutenção de talentos que exigem agora mais flexibilidade, condição crucial para ganhar o jogo da “Guerra de Talentos” no cenário pós-pandemia. Uma flexibilidade que pode ser traduzida em novos espaços de trabalho, que fogem à tradicional imagem de um escritório, localizados tanto nos centros das cidades como em zonas mais periféricas, próximas das áreas de residência dos trabalhadores.
De acordo com o survey “Savills Landlord Flex Survey”, cafés, hotéis e escritórios de clientes foram espaços atrativos para “Home Working”, abrindo caminho para uma nova tendência que fica entre as esferas do espaço de casa e do espaço de escritório tradicional. No geral, a procura por espaços flexíveis deverá estar igualmente sincronizada com o aumento de trabalhadores em regime de freelancer e nómadas digitais.
Ambos os modelos deverão conviver e responder aos mais variados perfis de trabalhadores. Dentro do escritório, a cultura, a marca e os valores deverão ser parte integral do design das sedes das empresas por forma a refletir a sua diversidade. Em 2021, o survey Savills Office Fit reportou que 63% dos inquiridos acreditavam que o trabalho de equipa é mais bem-sucedido nem ambiente de escritório, ao mesmo tempo que 25% afirmaram também que se concentram melhor no escritório.
Depois de um período de dois anos a trabalhar a partir de casa, 28% defende que o escritório promove a saúde mental. É fundamental que os espaços de escritórios sejam pensados e projetados de forma conscienciosa e inclusiva. Os escritórios, os espaços que “habitamos” é onde conhecemos e estabelecemos ligações e é necessário que estes espaços ativem os cinco sentidos para aumentar a produtividade e o bem-estar de todos nós.
O derradeiro desafio
Investidores e ocupantes enfrentam agora o desafio de elevar o stock de edifícios de escritórios para novos standards e metas ambientais. O setor imobiliário é responsável por 40% das emissões globais de gases com efeito de estufa e é, portanto, uma área de atividade importante a considerar pelas cidades ao planearem as suas estratégias de sustentabilidade.
Os imóveis emitem carbono sob duas formas: incorporados e operacionais (sendo este último o que tem maior impacto). Por conseguinte, devem ser tomadas medidas para limitar as emissões de carbono em cada fase dos projetos imobiliários. Proptech (Property Technology ou Real State Technology) e sistemas de construção inteligentes, bem como tecnologias renováveis e de baixa energia, podem ajudar a melhorar as credenciais ecológicas de um projeto. A construção estará, portanto, na vanguarda desta revolução dos edifícios verdes, com a Oxford Economics a sugerir que o resultado da construção a nível global poderá atingir os 15,2 biliões de dólares até 2030, um aumento de 42% em relação a 2020.
Para tal, é vital que os governos locais e nacionais trabalhem em conjunto com organizações comerciais e cidadãos para desenvolver estratégias coesas de redução de emissões que possam ser implementadas em todos os níveis da sociedade.
Em 2018, Lisboa foi eleita Capital Verde Europeia 2020, como forma de distinção do trabalho que tem vindo a ser desenvolvido. Até 2030, a capital portuguesa tem o compromisso de reduzir em 70% as emissões de gases com efeito de estufa comparativamente aos valores de 2002.
Lisboa (assim como as cidades do Porto e Guimarães) integram a lista das 100 cidades da UE que terão acesso a 360 milhões de euros para atingirem a neutralidade carbónica até 2030, integradas no Programa da Comissão Europeia “Missão Cidades”.
Mercado de Escritórios: Um vencedor resiliente
No ano 2022, o mercado de escritórios de Lisboa iniciou com uma esperança renovada, com um impulso já sentido nos últimos 3 meses de 2021 que permitiu elevar o take-up final de 2021 aos 161,600 m², 15% acima do registado em 2020. Efeito que se estendeu igualmente ao mercado de escritórios de Porto, que conseguiu recuperar ligeiramente dos efeitos da pandemia, com um crescimento de 5.1% comparativamente ao ano 2020.
Se no início da pandemia, a incerteza sobre o futuro funcionou a favor dos ocupantes dando-lhes alguma margem de negociação, com a recuperação gradual da economia, uma procura liderada por empresas internacionais, que estão na corrida pelos melhores espaços disponíveis e uma taxa de disponibilidade baixa, o poder negocial passou de novo para as mãos dos proprietários.
Valores de mercado em trajetória de subida com nova oferta e elevar a fasquia
O stock de edifícios do mercado de escritórios de Lisboa é composto na sua larga percentagem por edifícios usados, que não cumprem na sua maioria as exigências dos ocupantes, num contexto em que não só o bem-estar dos colaboradores e a retenção de talentos lideram as prioridades das empresas, como também a integração das políticas ESG e sustentabilidade estão na ordem do dia.
Do pipeline confirmado para os anos 2022-2024, num total aproximado de 252,000 m2² ,75% da ABL já se encontra pré-arrendada, em fase de negociação ou em regime de owner-occupier, o que deixa rapidamente perceber que o ritmo de absorção da procura é superior à oferta disponível atual no mercado.
A renda prime tem-se mantido nos 25€/m²/mês, mas com fortes previsões de aumento perante o aumento de procura de gigantes internacionais que pretendem entrar ou expandirem a sua atividade no mercado nacional e uma taxa de disponibilidade real que permanece baixa.
As rendas do mercado estão a responder à atração de Lisboa num contexto global, uma vez que os fundamentos do mercado como a segurança, a estabilidade política e económica e o custo de vida estão a tornar Lisboa muito competitiva num contexto europeu.
A confirmação da recuperação plena do mercado de escritórios chegou no 1º trimestre de 2022
Nos primeiros três meses de 2022, o mercado de escritórios de Lisboa registou um volume de absorção de 64.289 m², fortemente alavancado por uma operação de pré-arrendamento de 28.000 m² na zona Entrecampos, zona 3. Não obstante, o resultado alcançado no final do 1º trimestre de 2022 sem esta operação seria 24% acima do mesmo período de 2021, confirmando que a recuperação plena e o desenvolvimento de tendência de crescimento.
No total foram fechadas 45 operações durante este período, a maioria levada por empresas pertencentes aos setores de TMT's e Utilities, Construção e Serviços Imobiliários e Financeiros, que têm sido os mais dinâmicos nos últimos cinco anos.
No primeiro trimestre de 2022, 64% das operações estavam relacionadas com a mudança de instalações de empresas, enquanto 9% se referiam à expansão da área de escritórios. O que era uma tendência no final de 2021 é agora um facto aceite: as pessoas estão a regressar aos escritórios, e os escritórios estão a ser adaptados às novas necessidades: mais espaço, novo design e funcionalidades, atualização para o "local de trabalho 3.0".
Mais do que nunca, Lisboa precisa de ser reanalisada sob novos ângulos. A curto prazo o limite da fronteira do que é hoje conhecida como a Zona Prime CBD vai se estender à atual zona CBD, palco do desenvolvimento do futuro Projeto de Entrecampos que vai marcar uma nova centralidade.
Também o mercado do Porto está em fase de recuperação, mas a um ritmo mais gradual. No final do 1º trimestre de 2022 foi registado um volume total de absorção de 5.818 m², duplicando o resultado obtido no mesmo período de 2021, e ultrapassando o 1º trimestre de 2019 em 29%.
As zonas CBD Boavista e Out of Town da CBD foram as mais ativas, confirmando que a centralidade continua a ser uma necessidade, mas o modernismo, a inovação e o "espaço exterior" são uma grande vantagem. TMT's e Utilities e Serviço Empresas foram os sectores que impulsionaram o volume de absorção no decorrer do 1º trimestre, sendo responsáveis por 85% da ABL ocupada. Com base no pipeline previsto, o mercado está a seguir em direção a um grande dinamismo. 17 projetos estão no horizonte entre dos aos 2022 e 2023, totalizando 101.500 m², 26% dos quais já estão se encontram pré-arrendados, localizados principalmente nas zonas Out of Town e CBD Downtown.