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Publicação

Kickstarting Recovery – Portugal Real Estate Market Overview

Mercado imobiliário regista atividade crescente e apresenta trajetória de recuperação

 

O mercado imobiliário registou, no primeiro trimestre de 2022 um volume de investimento de 208 milhões de euros. Este valor, estando 20% abaixo do registado no mesmo período de 2021, não reflete a crescente atividade que o mercado tem demostrado, com várias transações em processo de negociação. Esta é uma conclusão do “Kickstarting Recovery - Portugal Real Estate Market Overview”, um documento de análise elaborado pela consultora imobiliária internacional Savills, que examinou o panorama atual e as tendências de mercado em Portugal durante o primeiro trimestre de 2022.

Perspetivas e tendências atuais

Este trimestre registou um aumento mais acentuado do que inicialmente esperado da inflação (5,5% em março) e dos custos dos materiais e da mão de obra na construção (8%), em parte motivado pelo conflito na Ucrânia, e um decréscimo no indicador de confiança do consumidor. No entanto, e com base no desempenho registado nos dois primeiros meses de 2022, a economia não parou de crescer, tendo o PIB registado uma variação homóloga de 11,9%.

Em termos de distribuição de volume de investimento, aproximadamente 65% do mesmo se concentrou no mercado de Escritórios. Indústria e Logística está na segunda posição e regista 20% do total de investimentos, seguida do Retalho com 12%. 75% das transações, equivalentes a 157 milhões de euros, foram realizadas por investidores estrangeiros provenientes da Suíça (32%), Espanha (24%), Suécia (15%) e China (4%) e tiveram como principal target os setores dos Escritórios, Indústria e Logística e de Retalho.

As expetativas quanto ao investimento residem, neste momento, nos fatores geopolíticos uma vez que o conflito na Ucrânia poderá reforçar a atratividade de Portugal relativamente a investimentos nos setores da Hotelaria, Escritórios e Industrial e Logístico, mas igualmente no crescimento de setores como o Residencial e Industrial e Logístico com base numa procura que excede a oferta. Importa referir que os vários segmentos estão a recuperar, mas a ritmos diferentes.

Mercado dos escritórios em Lisboa e no Porto

Como descrito em anteriores estudos e publicações da Savills, no primeiro trimestre de 2022, o mercado de escritórios de Lisboa registou um volume de absorção de 64.289 m², num total de 45 operações fechadas, das quais 64% representaram uma mudança de instalações por parte das empresas. Os resultados deste trimestre confirmam a tendência de crescimento e recuperação em relação a 2021.

Lisboa continua a referência para empresas que pretenderam estabelecer escritórios em Portugal ou relocalizar as suas instalações, sendo que o Parque das Nações (zona 5) e o Corredor Oeste evidenciam-se, quanto ao volume de absorção, devido à edificação nova, com maior dimensão e qualidade e a zona Prime CBD (Zona 1) destaca-se devido à sua centralidade e conveniência. A internacionalização da imagem de Lisboa como um destino seguro e que oferece uma elevada qualidade de vida constitui um fator apelativo para uma classe de trabalhadores altamente qualificados e para a consequente fixação de novas empresas na região. Por conseguinte, a elevada procura aliada à crescente qualidade da oferta está também a levar a um aumento gradual do preço das rendas.

À semelhança dos resultados obtidos em Lisboa no primeiro trimestre de 2022, o Porto apresentou valores que indicam a recuperação da atividade, tendo duplicado o take-up em comparação com o primeiro trimestre de 2021. No que respeita ao volume de absorção, as zonas Prime CBD Boavista (Zona 1) e Out of Town (zona 5) – que tem vindo a prosperar devido aos novos projetos que primam pela qualidade, inovação e modernismo que têm vindo a emergir – representaram 82% do seu volume, mostrando sinais de recuperação em relação ao fim de 2021.

Quais as tendências para os diversos mercados?

O setor do Retalho, severamente atingido pelos efeitos da pandemia tem vindo adaptar-se gradualmente, tendo alguns subsetores como o High-street, Retail Parks e supermercados melhorado o seu desempenho. O e-commerce em Portugal deverá seguir a tendência de 2021, período em que registou um total de aproximadamente 4.2 mil milhões de dólares americanos em receitas sendo que grande parte do volume destas proveio do setor da moda e equipamentos de media e tecnologia. O primeiro trimestre de 2022 continuou a provar-se como um desafio para os centros comerciais, cuja recuperação continua a ritmo menos célere, mercê de uma redução no footfall.

Quanto ao setor Industrial e Logístico, que registou o melhor resultado de sempre em 2021, no primeiro trimestre de 2022 apresentou valores de absorção substancialmente superiores ao mesmo período do ano passado, acima dos 62.000 m². Tendo em conta a elevada procura por parte de operadores logísticos, da Indústria e de Retalho, e os projetos que serão concluídos ainda durante 2022, augura-se um resultado bastante satisfatório para este setor. Importa referir que existe uma crescente preocupação com a sustentabilidade, otimização e qualidade dos equipamentos que estão a ser desenvolvidos.

O mercado Residencial começou o ano com um impulso positivo, em continuidade com o final de 2021, impulsionado pelo clima económico e financeiro favorável, uma vez que taxa de desemprego, inflação e taxas de juro se mantiveram baixas e a concessão de novos empréstimos para a habitação continuava a aumentar. No entanto, as alterações que se verificaram nas taxas Euribor e na inflação a partir do final de fevereiro tiveram algum impacto, ainda que reduzido, neste trimestre, podendo, futuramente, implicar outras alterações nomeadamente um ajuste das taxas de juro de referência por parte do Banco Central Europeu.

No que se refere a performance do mercado, o preço médio por metro quadrado em Lisboa é de 4.113 €, valor que representa um crescimento de 6% quando comparado com o 1º trimestre de 2021. Os valores de renda no mercado de arrendamento continuam igualmente a subir, sendo que este mercado poderá ganhar maior destaque neste ano, por tendência e/ou necessidade, devido às alterações demográficas que o tornam mais apetecível, mas igualmente à incerteza no âmbito financeiro dos núcleos familiares, devido ao aumento das taxas de juro, inflação e restrições na atribuição de crédito.

Cascais e Oeiras estão a atrair e a oferecer soluções para a crescente procura no segmento Prime. Lisboa ainda detém a grande maioria das transações (86%), mas há uma tendência para a aproximação de preços, entre estas três áreas, em torno dos 7.100€ e 7.500 € / m².

Por fim, na indústria do Turismo, Portugal manter-se-á como um destino referência para turismo e negócios junto de marcas de hotelaria internacionais. O investimento no setor hoteleiro continuará a atrair investidores institucionais com vista a objetivos a longo prazo.

Em média, o primeiro trimestre dos últimos 5 anos representa 17% do total do ano em hóspedes. Em comparação com o mesmo período do ano passado, os números para o primeiro trimestre de 2022, em ambos os indicadores, mais do que duplicaram. A receita média por quarto disponível para os primeiros três meses de 2022 é de 19,8€ para a Região Norte, 27,3€ para a Área Metropolitana de Lisboa e 14,5 no Algarve, registando-se um aumento significativo quando comparado com o primeiro trimestre de 2021.