Reconhecimento da cidade como business cluster dotado de fatores atrativos para a implementação de empresas, com redes de transportes, qualidade de vida e políticas ESG, é o principal motor da procura no mercado da capital.

Quando as empresas pensam em estabelecer escritórios em Portugal ou em relocalizar as suas instalações, Lisboa surge no topo da lista. A conclusão é avançada pelo mais recente estudo “Where do Companies Want to Be?”, da Savills, que analisa a performance do mercado ocupacional de escritórios nos 5 últimos anos. A análise aborda também os movimentos migratórios das empresas entre zonas de mercado no período compreendido entre o ano 2020 e o 3.º trimestre de 2021.

Dados do Índice Europeu de Inovação colocam Lisboa no 12.º lugar na tabela das cidades mais inovadoras da União Europeia. A reforçar esse caráter inovador está a escolha da capital como palco da Web Summit até 2028, o maior encontro do mundo dedicado ao empreendedorismo e à tecnologia.

Também as políticas ambientais colocam Lisboa na linha da frente das escolhas das empresas, tendo em 2020 sido nomeada Capital Verde Europeia, por ter reduzido significativamente as emissões de CO2 e o consumo de água.

A Mobilidade é também um dos fatores distintivos da cidade de Lisboa, que dispõe de uma robusta rede de transportes públicos, bem como de meios de transporte alternativos e partilhados que permitem responder a necessidades fulcrais dos colaboradores, como a facilidade e a rapidez de acesso ao local de trabalho, assumindo-se como uma das grandes forças da capital.

A recuperação progressiva da economia nacional adiciona um impulso revigorado ao mercado de escritórios de Lisboa, que em janeiro de 2022 registou um volume de take-up de mais de 13.000 m², um aumento bastante significativo face aos cerca de 2.000 m2 do mês correspondente de 2021.

A retoma económica permite antever a chegada de novas empresas estrangeiras a Portugal, e Lisboa deverá estar no topo da lista de preferências, com novos projetos a chegarem ao mercado.

Entre 2013 e 2019, o número de empresas não-financeiras na Área Metropolitana de Lisboa aumentou 25%. Este crescimento tem por base o investimento que tem sido feito na região nas áreas da inovação, comércio e investigação, entre outras, fazendo da capital uma das cidades europeias mais procuradas para instalação de empresas com um forte foco sobre tecnologia e I&D. Atualmente, estão sediadas em Lisboa cerca de 354 mil empresas e é aí que se concentra o maior número de trabalhadores de empresas estrangeiras do setor tecnológico.

Lisboa: o centro dos Business Service Centres

As grandes multinacionais, principalmente do setor da tecnologia, também estão de olhos postos nessa cidade, principalmente no que toca à colocação de Business Service Centres, instalações que servem de plataformas para a expansão dos seus negócios.

Entre 2016 e 2020, cerca de 40 novas empresas do setor das Tecnologias da Informação instalaram-se em Lisboa, e grandes nomes do setor automóvel, como a Mercedes Benz.io, a Volkswagen Digital Solutions, a Critical Techworks (parceria entre BMW e Critical Software) e a tb.lx (Grupo Daimler) também escolheram a cidade para a colocação de Centros de Competências. Dados recentes da AICEP, I.P. indicam investimentos de empresas estrangeiras não-financeiras como BJSS, CI&T, Cloudflare, Lockwood, NFON, Schréder Hyperion e Springer Nature.

Além dos Business Service Centres, também os formatos de coworking têm conquistado tração em Lisboa. Os mais de 100 espaços de coworking espalhados pela cidade alimentam o ecossistema fortemente empreendedor da capital, com a oferta de instalações orientadas para a promoção da criatividade, flexibilidade contratual e relações interpessoais.

Performance do mercado de Escritórios de Lisboa

Entre os anos 2017 e 2021, a zona Prime CBD (Zona 1) e a zona do Corredor Oeste (Zona 6) foram as que registaram os volumes de absorção mais elevados, tendo sido responsáveis pela ocupação de sensivelmente 405.000 m².

Mais de metade (55%) do total de transações no mercado de escritórios de Lisboa nos últimos cinco anos teve como motivação a relocalização de escritórios, com 42% relativos a espaços com áreas até 300 m² e 31% relativos a áreas entre os 300 e os 800 m².

Na Prime CBD (Zona 1), os setores de Serviços Financeiros, Consultores & Advogados e Serviços Empresas foram os mais ativos no período em estudo, exercendo um peso de 68% no volume total de absorção do mercado de escritórios de Lisboa.

O Corredor Oeste (Zona 6) tem constituído também uma opção muito procurada por ocupantes com necessidades de áreas maiores a preços competitivos. Nos últimos 5 anos, o setor das TMTs representou 35% do volume total de absorção, seguido dos setores de Produtos de Consumo (13%) e Farmacêuticas (12%).

Já o Parque das Nações tem vindo a assumir-se como um destino Tech, com novos projetos em pipeline que irão elevar as fasquias da qualidade, inovação e modernidade, permitindo às empresas aplicar novos modelos de trabalho e novas formas de vivência do espaço de escritório.

Em 2020, o mercado observou uma maior flexibilidade, na aceitação de rendas escalonadas, na duração de contratos, no aumento de períodos de carência ou numa maior abertura para contribuir em fit-outs. Mas a partir de 2021 este cenário deixou de se verificar.

Existirá uma tendência natural para as empresas com menor encaixe financeiro deslocarem-se para zonas mais periféricas, com rendas mais baixas e edifícios de menor qualidade. Os ocupantes internacionais procuram localizações mais centrais e, devido ao seu tamanho e importância, têm um maior poder de negociação, refletido mais nos incentivos concedidos pelos proprietários e menos nos valores de renda acordados.

De onde vêm e para onde vão as empresas?

Para a análise dos movimentos migratórios entre zonas de mercado, foram consideradas 105 operações, para as quais foram apuradas localizações de origem. Entre o ano 2020 e o 3.º trimestre de 2021, 28% das empresas que fecharam negócios para novos espaços de escritórios provieram das zonas Prime CBD (28%), CBD (20%) e Parque das Nações (15%). A Zona Prime CBD ganha o primeiro lugar em termos de lealdade, com 62% das empresas que fecharam operações no período em análise a provirem dessa mesma zona. Em 2.º lugar, surge a Zona do Parque das Nações (39%) e em 3.º lugar a zona do Corredor Oeste (Zona 6).

A relocalização de negócios representou 66% do volume total de absorção de espaços de escritórios em 2021, com as zonas do Parque das Nações (27%), Corredor Oeste (19%) e Prime CBD (18%) a serem os principais destinos.

Já as empresas que expandiram a sua atividade contribuíram para 21% do volume de absorção total, com as zonas do Corredor Oeste (53%) e Zona CBD (16%) a destacarem-se.

Alexandra Portugal Gomes, Head of Research da Savills Portugal, afirma que «Há vários anos que o Estudo de Migração de Empresas se tornou uma marca Savills e é sempre muito interessante poder analisar quais são as zonas preferenciais dos ocupantes e os fatores que pesam mais no processo de tomada de decisão. Lisboa é uma cidade completa, cada vez mais internacional, sustentada por um incrível conjunto de fatores atrativos, que permitem que todas as zonas de mercado acabem por ser escolhas exequíveis consoante o perfil do ocupante.».