Savills identifica fortes fundamentos de mercado, taxas de juro reduzidas e a emergência de novos padrões de procura como os principais motores do crescimento desse segmento residencial na região.
Em 2021, o segmento de Multifamily na Europa recebeu um volume de investimento de aproximadamente 92,3 mil milhões de euros, um aumento de 79% face a 2020 e de 120% comparativamente à média dos últimos cinco anos.
Uma análise da Savills, a 12 mercados europeus, revela que cerca de 40% do volume total de investimento no ano passado em Multifamily deveu-se a aquisições feitas pelos grupos Vonovia e Heimstaden, na Alemanha, na Suécia e na Dinamarca.
Marcus Roberts, Head of Operational Capital Markets, Savills sublinha que «As alocações globais de capital para o mercado imobiliário europeu, em particular para o segmento Multifamily, estão a crescer, devido a fortes fundamentos de mercado e a baixas taxas de juro.».
Quanto a 2022, o maior desafio para os investidores core será identificarem ativos estabilizados, à medida que surgem mais oportunidades para novos desenvolvimentos e contratos de financiamento a prazo. Contudo, a escassez de mão-de-obra, o aumento dos custos de construção e disrupções nas cadeias de fornecimento irão provocar uma desaceleração de novos projetos.
Intensificação do interesse em Multifamily comprime yields
Tem sido possível observar um aumento da concorrência no segmento de Multifamily, pressionando cada vez mais as yields.
As yields prime médias no segmento de Multifamily comprimiram 7 pontos base yoy na Europa Ocidental, tendo atingido um novo mínimo de 3,05%. Por outro lado, as yields prime líquidas em Multifamily são de 3% ou inferiores nas seis principais cidades alemãs (2,2%), em Amesterdão e em Paris (2,8%), em Copenhaga e em Madrid (3,0%). Na Europa de Leste, este valor ultrapassa a linha dos 4%.
É possível antever um aumento sem precedentes da procura por ativos lucrativos, o que levará a um aumento correspondente dos preços. Esta subida deverá ser mais notória em mercados cuja oferta residencial para arrendamento não consiga acompanhar uma procura em crescendo.
As incertezas originadas pelo contexto pandémico, e que ainda estão bem presentes em múltiplos setores económicos, irão impulsionar a procura por soluções residenciais de arrendamento. Contudo, a subida dos valores das rendas poderá não acontecer, de forma a corresponder, o melhor possível, às capacidades financeiras dos potenciais arrendatários.
Eri Mitsostergiou, Diretora de European Research da Savills, explica que «Um dos riscos em crescimento no setor do Multifamily é o endurecimento do contexto regulatório, que tem como objetivo proteger os ocupantes face ao aumento das rendas. Acreditamos que, embora estas medidas limitem as perspetivas de aumento das rendas, dão maior segurança aos arrendatários, e, assim, reduzem o risco de uma rotação frequente de inquilinos e adaptam-se melhor a estratégias core de investimento.».
Novos modelos de trabalho que vieram para ficar
A pandemia fez surgir novos modelos de trabalho que alteraram, e continuam a alterar, o usufruto do espaço residencial, e um dos desafios dos proprietários passará pela adaptação dos imóveis às novas exigências dos ocupantes, mais focados em vetores como o bem-estar e a conveniência, fruto do aumento do tempo passado em casa.
Dados do Eurostat mostram que atualmente 12,3% dos trabalhadores estão inseridos em modelos de trabalho remoto, pelo que a casa assume uma importância acrescida e as valências residenciais devem corresponder às exigências dos novos “teletrabalhadores”. São cada vez mais as empresas que oferecem formatos de trabalho flexível, pelo que as transformações observadas durante o período alto da pandemia deverão manter-se, e o mercado terá que se reconfigurar em concordância.
Apesar dos novos modelos de trabalho à distância, uma porção da população não pode trabalhar a partir de casa, fruto da natureza das funções desempenhadas. Assim, a par da adaptação dos meios residenciais ao teletrabalho, deverá também existir a reconfiguração dos centros urbanos para criar uma maior oferta residencial mais económica e com acessibilidades melhoradas. Tal só deverá ser conseguido através da atração de investidores privados, mediante a implementação de incentivos ao investimento.
Para a Savills, os projetos residenciais multifuncionais surgem, uma vez mais, como os ambientes ideais para o estabelecimento e desenvolvimento de comunidades. Esta tendência poderá criar espaço para o desenvolvimento de mais projetos do género, que, adicionalmente à vertente residencial, incluem valências que lhes conferem maior atratividade e resiliência, ao proporcionarem, por exemplo, soluções habitacionais mais económicas, lojas de conveniência, escritórios flexíveis e serviços de saúde e bem-estar.
«Neste momento, formou-se a tempestade perfeita», declara Alexandra Portugal Gomes, Head of Research da Savills Portugal. «Estão reunidos todos os fundamentos e pressupostos que justificam o potencial de desenvolvimento deste segmento no nosso mercado: mercado de crédito hipotecário cada vez mais inacessível às famílias portuguesas, subida das taxas de juro e um mercado de oferta de arrendamento muito escassa e de fraca qualidade face aos valores de renda praticados. São necessárias soluções urgentes, que não só venham modernizar o stock de edifícios residenciais, como também consigam responder às necessidades reais dos novos perfis de ocupantes.».
Por sua vez, Horacio Blum, Operational Capital Markets Associate Director, da Savills Portugal, explica que «é expectável que o Build-to-Rent em Portugal atraia maioritariamente jovens profissionais e casais, tanto locais como estrangeiros, que valorizem conveniência na forma de contratos flexíveis e menos burocracia, e, em alguns casos, preços mais económicos em edifícios bem localizados. A procura por habitação nas grandes áreas urbanas também se estende agora a áreas semiperiféricas de Lisboa e do Porto. Estas localizações oferecem oportunidades de desenvolvimento do mercado de BTR, desde que contem com acessibilidade a redes de transportes públicos e que o tamanho das unidades se possa adequar da melhor maneira a este modelo residencial.».