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Overview Real Estate Market Report - Resultados do 3º Trimestre

Imobiliário recupera crescimento em Portugal e capta volume de investimento de 534 milhões de euros no terceiro trimestre.

Estudo da Savills mostra que, entre julho e setembro, o fortalecimento do mercado foi impulsionado pela recuperação da confiança dos investidores, prevendo que este crescimento continue em 2022.

 

O mercado imobiliário em Portugal está em fase de recuperação da trajetória de crescimento que registava no período anterior à pandemia. De acordo com a mais recente análise da consultora imobiliária internacional Savills à conjuntura imobiliária portuguesa, de janeiro até ao momento, esse mercado ficou avaliado nos 1,1 mil milhões de euros, e estima-se que esse valor consiga atingir a marca dos 2 mil milhões até ao final do ano. No terceiro trimestre, o mercado imobiliário alcançou um volume de investimento de 534 milhões de euros.

Desde o início do ano, o segmento de escritórios tem, em linha com as previsões que têm vindo a ser divulgadas pela Savills, liderado o crescimento do mercado imobiliário, com uma representatividade de 36%, seguido de perto pelo setor de hospitality, com uma quota de mercado de 20%.

No revés da medalha, o setor do retalho é o que mais tem sofrido com os efeitos do contexto pandémico, com uma representatividade no mercado imobiliário em Portugal de 8%, em análise YTD (year-to-date).

O investimento estrangeiro representou mais de 80% do total de transações fechadas nos primeiros nove meses do ano, registando-se uma forte presença de investidores oriundos de França, Reino Unido e Espanha. No entanto, o investimento doméstico tem vindo a aumentar, impulsionado por fundos de gestão de investimentos e investidores privados interessados em adquirir produtos dos segmentos de escritórios e retalho, com especial interesse em zonas de grande tráfego pedonal.

No terceiro trimestre de 2021, as prime yields de escritórios mantiveram-se estáveis nos 4%, embora se comecem a notar sinais de maior pressão e a ameaça de compressão, o que evidencia um crescente interesse por parte dos investidores e uma oferta escassa que se apresenta como potencialmente incapaz de acompanhar esse aumento.

As yields de centros comerciais passaram de 5,25% para 5,5%, mas é esperada uma intensificação da procura por estes espaços, considerando que o ritmo acelerado da recuperação da pandemia, o regresso dos compradores e a revitalização dos volumes de negócio estão a diminuir o risco de investimento nesta categoria de produto.

Já no segmento da Indústria e da Logística, observou-se, entre julho e setembro, a compressão das yields, fruto de níveis sem precedentes de ocupação, alimentados pelo crescimento do comércio online. Quanto a este setor, prevê-se que o crescimento dos volumes de investimento continue a ser pressionado pela escassez da oferta.

Lisboa e Porto dão sinais claros de recuperação, com escritórios na liderança

Em setembro, os segmentos de escritórios de Lisboa e do Porto registaram níveis de absorção superiores aos registados no mês correspondente de 2020, com volumes de take-up de 6.341 m2 em Lisboa (face aos 4.642 m2, em 2020) e de 8.071 m2 no Porto (face aos 7.515 m2, em 2020).

Esta tendência de recuperação deverá continuar a observar-se no decorrer dos últimos três meses do ano.

Desde o início do ano, o segmento de escritórios de Lisboa já absorveu mais de 80 mil m2, uma diminuição de 21% face aos primeiros nove meses de 2020. Contudo, é expectável que nos últimos três meses do ano o volume de take-up supere o registado em igual período de 2020.

Em Lisboa, foram fechadas 93 operações, registando-se um maior dinamismo na zona CBD, em que se concluíram 28 transações. O setor das TMT & Utilities mantém a maior percentagem (27%) do volume de take-up de escritórios na capital, seguido pelo ramo dos serviços financeiros.

A presença das novas empresas no mercado de escritórios entre janeiro e setembro foi notória, com um aumento de 92% da sua representatividade no volume total de take-up em Lisboa. Cerca de 58% das novas empresas que se estrearam no mercado de escritórios nos primeiros nove meses do ano são do setor das TMT.

Quanto a projetos em desenvolvimento, estima-se que, até ao final do ano, entrem no mercado lisboeta de escritórios cerca de 48.500 m2 de novos espaços, sendo que 11 mil m2 já se encontram pré-arrendados.

Já no Porto, entre o primeiro e o terceiro trimestres, o volume de take-up de escritórios já conseguiu ultrapassar os valores observados em igual período de 2019, mas ainda se mantém aquém dos registados em 2020. No entanto, o desempenho do segmento nos meses de agosto e setembro permite traçar um quadro positivo de continuada recuperação para o último trimestre do ano. A zona Boavista CBD é de destacar, representando 55% to volume total de take-up de setembro.

Entre janeiro e setembro, foram concluídas 40 operações na região do Porto, um aumento de 6 face a 2020. Comparando com período homólogo do ano anterior, o setor da Construção e Imobiliário registou o maior aumento da taxa de take-up de escritórios, com uma subida de 234%.

A aquisição de novos espaços para expansão foi o principal motor do crescimento do volume de take-up de escritórios no Porto, comportamento semelhante ao que se observou em meados de 2020, em plena pandemia. Desta forma, é evidenciada a importância do segmento de escritórios para o desenvolvimento do mercado imobiliário, mesmo numa altura em que se estabelecem novos formatos de trabalho remoto e híbrido.

Retalho deverá crescer à boleia do e-commerce e Indústria & Logística continuará em crescimento

A Savills prevê que, até ao final do ano, o setor do Retalho recuperará parte da atividade perdida durante a pandemia. Na área da restauração, é esperado que muitos operadores não retornem ao ativo, e que o regime de take-away, num futuro próximo, se converta na principal fonte de rendimento destes estabelecimentos, levando a uma redução da área ocupada.

Com o encerramento de várias lojas de comércio tradicional e outros formatos de pequeno comércio nos grandes centros urbanos, marcas que aguardavam a entrada no mercado retalhista português terão agora oportunidade para se estabelecerem.

Além disso, o crescimento do comércio online também deverá levar ao encerramento de várias lojas físicas ocupadas por grandes marcas, criando espaço para a introdução de novos operadores.

Quanto ao setor de Indústria & Logística, desde o início do ano até ao final do terceiro trimestre, a área da Grande Lisboa ultrapassou a marca dos 200 mil m2 de área absorvida, chegando perto dos 300 mil m2, o que representa um valor sem precedentes. Na base deste novo impulso, estão o crescimento do e-commerce e a reconfiguração das necessidades dos operadores, designadamente a procura por mais proximidade e agilidade. A região do Norte e o eixo Alverca-Azambuja representaram 50% do total de transações realizadas entre janeiro e setembro.

No setor Residencial, deverá continuar a observar-se a reconfiguração destes espaços, para melhor se adaptarem às necessidades dos ocupantes e à nova realidade de trabalho à distância.

Adicionalmente, prevê-se que a procura por habitação nos grandes centros urbanos se observe igualmente nas regiões periféricas, que oferecem áreas maiores a preços mais baixos.

O arrendamento deverá ganhar mais terreno, consolidando-se como tendência e como necessidade, principalmente para os mais jovens. Este é um padrão alimentado pelas incertezas relativas à pandemia, pelo aumento das famílias monoparentais e pelo aumento dos preços de compra. Contudo, a crescente procura pelo mercado de arrendamento não é ainda acompanhada pela oferta disponível.

Contra o pano de fundo da pandemia, o interesse dos investidores estrangeiros no segmento residencial entre janeiro e setembro não esmoreceu, o que ajudará a estabilizar os preços das habitações.

Sobre o setor da Hotelaria e Turismo, no terceiro trimestre, registou-se uma queda de 30,7% no número de dormidas, comparativamente com igual período de 2019. No entanto, nos nove primeiros meses de 2021, registaram-se mais dormidas do que no total do ano de 2020.

O investimento no setor hoteleiro continuará a verificar-se, cativando, principalmente, a atenção de investidores institucionais que tenham um perfil de investimento mais core e que tenham estratégia a longo prazo, havendo também espaço para players com perfil mais oportunista.

Portugal continuará a ser um destino para marcas hoteleiras internacionais e manter-se-á firme como destino de eleição para turismo e negócios.

Alexandra Gomes, Head of Research da Savills Portugal, refere que «Na reta final de 2021, o mercado imobiliário comercial em Portugal vive tempos de grande dinamismo e forte apetite por parte dos players, na transversalidade dos segmentos imobiliários, ajudando a perspetivar um arranque robusto para o início do ano 2022. Os fundamentos de mercado que sustentam a atratividade de investimento imobiliário no nosso país acabaram por sair fortificados após o período pandémico.».

Acrescenta que «Continuamos a verificar o interesse de implementação e expansão por parte de ocupantes internacionais, investidores oriundos de todos os cantos do mundo a desejarem agora diversificar as suas carteiras de investimento e a olharem para Portugal como destino atrativo e seguro e o mercado a acompanhar as novas tendências no que diz respeito ao desenvolvimento de segmentos alternativos.».