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Alemanha aumenta a sua quota de mercado no investimento europeu à medida que as yields relativas aos escritórios prime e logística comprimem

 

De acordo com o último estudo da Savills, a atividade de investimento imobiliário na Alemanha aumentou de 28% para 34%, enquanto a quota de mercado do Reino Unido caiu de 27% para 20% no total da Europa, tendo estes países ocupado o primeiro e segundo lugares, respetivamente. O mercado francês continua em terceiro lugar, mantendo a sua quota em 11% desde o início do ano. Este valor é inferior ao valor observado no ano passado, dado o peso exercido pelo investimento coreano em capital francês no ano 2019, embora ainda esteja acima da média de cinco anos de 10%.

O estudo da Savills realça que as estratégias de atividade dos investidores perante as diversas classes de ativos sofreram alterações no decorrer do ano. A quota do investimento em escritórios decresceu de 40% em 2019 para 34% desde o início deste ano, tendo a Savills observado aumentos proporcionais no segmento de retalho (de 13% para 15%) e em ativos multifamily (de 12% para 17%). A escassez de instalações logísticas prime continua a não conseguir responder à procura, ao mesmo tempo que se observou um aumento da quota do segmento logístico de 12% para 13% no total das transações verificadas.

As rendibilidades europeias médias relativas aos escritórios prime comprimiram 1 p.b. durante os três primeiros trimestres de 2020 de 3,61% para 3,60%. Contudo, a Savills começa a assistir a uma divergência no comportamento das rendibilidades entre os mercados core e mercados secundários. Durante os três primeiros trimestres de 2020, as rendibilidades relativas aos escritórios prime comprimiram em Oslo (-40 p.b.), Milão (-25 p.b.). Paris centro (-15 p.b.), Estugarda (-10 p.b.) e Hamburgo (-10 p.b.). No entanto, Varsóvia (+40 p.b.), Manchester (+25 p.b.), La Defense (+25 p.b.) e Helsínquia (+10 p.b.) viram as rendibilidades aumentar. Muitos investidores estão a ser cautelosos devido ao aumento dos riscos de financiamento, de ocupação e de liquidez em mercados secundários.

O setor logístico europeu continua a brilhar em tempos de adversidade, tendo as rendibilidades prime médias diminuído 7 p.b. para 4,84% no último semestre. As rendibilidades dos edifícios multifamiliares estão agora a estabilizar na maioria dos mercados, seguindo uma tendência significativa de decréscimo ao longo dos últimos cinco anos.

A Savills destaca que na Europa os volumes de transações de investimento do último trimestre têm tradicionalmente registado um aumento aproximado de 48% face à média registada nos volumes de investimento trimestrais dos três primeiros trimestres do ano. Isto poderia ser particularmente relevante para os investidores atentos aos Países Baixos, onde o imposto sobre a transferência de imóveis nas transações comerciais aumentará de 6% para 8% e nas transações residenciais de 2% para 8% a partir de janeiro de 2021.

Mike Barnes, Associado de European Research da Savills, afirma: "Em muitos aspetos, a dinâmica da oferta/procura parece semelhante à de 2019, observando-se compromissos crescentes do capital para com os imóveis europeus, embora estejamos a observar uma reorientação para as estratégias centrais.

À medida que avançamos para 2021, esperamos que os níveis de preços se tornem mais claros no segmento "core-plus", dada a escassez de vendedores de imóveis do segmento "ultra-core/core". Estamos a manter as nossas previsões de volumes de investimento europeus entre 220 mil milhões e 260 mil milhões de euros durante o ano de 2020, o que representa uma diminuição homóloga de 15%-30%".

Tris Larder, Diretor Adjunto do Departamento Consultivo para o Investimento Regional da Savills EMEA, refere: "O estímulo fiscal do Governo tem, em grande medida, ajudado os arrendatários a continuar a pagar as rendas e apoiado o mercado imobiliário comercial. Neste quarto trimestre, as fendas começam a aparecer e os preços estão a ser pressionados, embora não de um modo uniforme, estando alguns mercados mais expostos a correções de preços do que outros.

Com os pequenos investidores em dúvida quanto à melhor aplicação a dar às suas poupanças, os grandes fundos de retalho ainda estão a angariar capital substancial, os fundos de private equity ainda têm muitas armas disponíveis e os grandes investidores institucionais estão a disputar oportunidades, pelo que tal poderá fazer surgir uma possibilidade de compras para muitos dos nossos clientes".

Para Paulo Silva, Head of Country, da Savills Portugal “O mercado de investimento imobiliário em Portugal tem-se mostrado muito resiliente e deverá encerrar o ano de 2020 com um volume de investimento notável, atendendo aos “acidentes de percurso”, acima dos 2.5 mil milhões de euros. No calor da 2ª onda da pandemia, poderemos assistir nos próximos meses a uma maior pressão de correção de preços e ajustamento de expectativas de rentabilidade em determinados segmentos, como sejam escritórios e retalho, que será certamente corrigida quando ultrapassarmos as vicissitudes do atual contexto.