De acordo com um estudo recente da Savills, as cidades localizadas em zonas secundárias na Europa, incluindo Praga (+124%), Varsóvia (+119%), Estocolmo (+46%), Berlim (+37%), Dublin (26%), Atenas (53%) e Milão (+16%), assistiram a um acréscimo de investimento no primeiro semestre de 2019.
O relatório indica que embora as yields prime dos escritórios tenham estabilizado em 58% dos mercados, estas mantém-se nos 4% ou menos, com a exceção de Lisboa (4.25%), Varsóvia (4.5%), Manchester (4.75%), Atenas (6.25%) e Bucareste (7.15%). Neste sentido, verifica-se uma manutenção do interesse dos investidores sendo expectável o desejo de maiores retornos.
Relativamente a outros setores, Atenas, Varsóvia, Lisboa e Bucareste são os únicos mercados onde a rentabilidade dos centros comerciais foram afetados em cerca de 25 pontos base (p.b.) nos últimos 12 meses, resultando num incremento do valor dos ativos. Noutras localizações, a rentabilidade dos centros comerciais mantiveram-se estáveis em cerca de 10-25 p.b. Londres e Paris viram a rentabilidade subir em cerca de 50 pb. e 75 p.b., respetivamente, sendo que o e-commerce continua a perturbar o setor.
A Savills revela também que as rentabilidades logísticas estão rapidamente a comprimir os mercados europeus, numa média de -47 p.b. em comparação com este trimestre do ano transato, à medida que a procura de armazéns estrategicamente localizados cresce.
Segundo Nuno Esteves, Senior Analyst do Departamento de Investimento da Savills Portugal: ”A qualidade de vida que Portugal proporciona e que tão eloquentemente tem vindo a ser comunicada nos media, potencia a sua capacidade de reter talento. Desta forma, há uma forte procura residencial de pessoas provenientes do estrangeiro, bem como de empresas que também acompanham a tendência alavancada pelas condições socioeconómicas do país. Os investidores identificam claramente esta dinâmica e mantêm o seu apetite por ativos desta natureza. Há margem de crescimento quer nas rendas, quer no take-up líquido e bruto, solidificando a posição portuguesa no mercado de escritórios num contexto europeu. A limitação de ativos disponíveis para operações de investimento em todos os setores aliada à elevada liquidez, cria um paradoxo que se traduz numa grande vontade para investir e poucas opções disponíveis em zonas mais consolidadas, abrindo oportunidades em setores ou localizações alternativas. As yields não podem comprimir para sempre e a valorização dos ativos terá que ocorrer por outras vias. O time-to-market e a gestão do risco do licenciamento são preocupações cada vez mais latentes.”
Eri Mitsostergiou, Diretor do Departamento de European Research da Savills, comenta: “No contexto do decréscimo do volume de investimento por toda a Europa, observamos um número de novas cidades a superar os tradicionais hotspots em todos os mercados. Com algumas cidades ainda acima dos 4% da marca de rentabilidade para escritórios, irá ser interessante observar quão rapidamente essas localizações vão ao encontro de zonas onde a rentabilidade é menor que 4%.
Por outro lado, será fascinante observar como os setores de retalho e logística irão atuar perante o aumento da procura, devido à subida exponencial do e-commerce que reflete uma maior procura por espaços de armazém.”
Marcus Lemli, Head of Investment da Europa da Savills, adicionou: “Apesar de termos assistido a níveis de liquidez muito elevados, a disponibilidade limitada de ativos de qualidade associada à detenção dos ativos por um período mais alargado, reduziu a atividade. Neste sentido, significa que os investidores começaram a centrar mais as suas atenções em mercados secundários nos quais se verifica uma rentabilidade mais atrativa. Esperamos ver esta tendência crescer à medida que avançamos para o segundo semestre.”