Em 2026, a Savills antecipa que a procura por espaço logístico na Europa se mantenha resiliente, com a maioria dos mercados a apontar para níveis de atividade em linha ou acima dos registados em 2025. Tendências estruturais como o aumento da penetração do comércio eletrónico, o nearshoring, a defesa e a procura associada a centros de dados continuam a suportar o volume de take-up.

O retalho, tanto online como físico, e os operadores logísticos (3PLs) permanecem o principal motor de absorção, enquanto os ocupantes industriais se mantêm muito ativos na Europa Central, com um reforço da dinâmica nos mercados do Sul da Europa. Na Europa Ocidental começa também a destacar-se uma procura crescente por ativos de cadeia de frio, impulsionada pelas indústrias alimentar e farmacêutica.

As empresas estão a refinar as suas redes logísticas, combinando grandes plataformas regionais junto a eixos rodoviários com unidades urbanas de última milha, um modelo que tende a acentuar a pressão sobre as rendas em áreas metropolitanas com forte restrição de solo, como Barcelona.

Do ponto de vista técnico, os ocupantes privilegiam cada vez mais ativos de grau A, preparados para o futuro: pé-direito superior a 10–12 metros, número adequado de cais de carga, amplas áreas de manobra, elevada resistência de pavimentos e capacidade para automação tornaram-se requisitos praticamente incontornáveis. Nos mercados do Sul da Europa, onde a promoção logística foi mais moderada na última década, esta preferência concentra a procura em unidades modernas, cada vez mais escassas.

A aceleração da adoção de tecnologia está a reforçar esta tendência. Automação, eletrificação das frotas e maior peso da cadeia de frio estão a direcionar a procura para projetos com fornecimentos de energia robustos, mesmo quando essa necessidade ainda não é crítica no curto prazo, passando a “power ready” a ser um critério de futureproofing das portefólios.

Em matéria de ESG, uma boa classificação é já encarada como requisito base para novos projetos especulativos, mais conduzida por promotores e proprietários do que diretamente exigida pelos ocupantes. Ainda assim, poucos inquilinos estão dispostos a pagar um prémio relevante ou a abdicar da localização exclusivamente por um rating ESG superior.

Localização continua a ser o principal fator de sucesso para projetos especulativos: ativos em corredores de transporte estratégicos são rapidamente absorvidos, enquanto localizações secundárias registam maior dificuldade. O build-to-suit manteve-se residual em 2025, limitado a projetos de grande dimensão ou altamente especializados (como instalações com forte componente de automação ou cadeia de frio), e a Savills espera que, em 2026, a maioria da atividade seja suportada por produto especulativo e espaço em segunda mão.

Neste contexto, é expectável que as localizações prime continuem a destacar-se em 2026, incluindo a Grande Paris, Ruhr/Rhine-Main/Munique/Berlim, o “Golden Triangle” do Reino Unido e os principais mercados metropolitanos europeus. Em muitos países, contudo, a fotografia nacional não reflete a realidade dos vários submercados, pelo que poderão verificar-se movimentos de deslocalização da procura de mercados core para zonas secundárias à medida que a oferta escasseia.

Investimento: regresso do capital core e maior diferenciação nas yields
Depois de um 2025 menos dinâmico, com os volumes de investimento a recuarem cerca de 10% nos primeiros três trimestres, a Savills identifica sinais claros de recomposição no segmento logístico europeu em 2026.
Os investidores institucionais de perfil core estão a regressar ao mercado, ainda que com capital seletivo e concentrado em ativos de máxima qualidade. Este movimento sinaliza uma recuperação da confiança em imóveis logísticos estabilizados e geradores de rendimento.

A diferença entre yields prime e secundárias está a aumentar: os ativos de topo registam compressão de yields e preços mais firmes, enquanto os imóveis secundários deverão manter-se estáveis ou com ligeira expansão, alargando o diferencial entre segmentos.

O capital transfronteiriço continua a dominar a atividade e deverá permanecer na linha da frente das aquisições em mercados como Itália, Portugal, Reino Unido, Polónia e Espanha, confirmando o apelo global do imobiliário logístico europeu.

Do lado da procura ocupacional, os fatores decisivos mantêm-se surpreendentemente homogéneos em toda a Europa: localização em primeiro lugar, seguida de especificações modernas, eficiência de custos e proximidade aos consumidores. Estes critérios são, por sua vez, determinantes na definição das estratégias de investimento e seleção de ativos.

Dentro do setor, os ativos urbanos e de última milha, em particular os parques industriais multiarrendáveis, estão a captar maior atenção. Os investidores procuram centros de distribuição em contexto urbano, capazes de servir de forma eficiente áreas densamente povoadas, em linha com o crescimento do comércio eletrónico e com as expectativas de entregas rápidas. No European Logistics Census realizado no verão de 2025, 68% dos investidores referiram estar a direcionar capital para este tipo de ativos.

A Savills antecipa uma melhoria gradual dos fundamentos de mercado em 2026, com volumes de investimento mais elevados, taxas de vacância reduzidas nos principais hubs e procura ocupacional sustentada, fatores que suportam um cenário de recuperação progressiva.
As considerações ESG ganham peso nas decisões de alguns perfis de investidor, ainda que com intensidade variável consoante o mercado. Características “verdes” e certificações de sustentabilidade assumem-se cada vez mais como elementos de diferenciação, em particular em ativos core.

Entre os principais riscos identificados pelas equipas de investimento, destacam-se as incertezas geopolíticas e macroeconómicas, a volatilidade das taxas de juro e as pressões inflacionistas. Ainda assim, na ausência de choques significativos, o setor logístico deverá manter a sua resiliência e atratividade, com os investidores a adotarem uma perspetiva de longo prazo alinhada com os ciclos do investimento imobiliário.

Perspetiva por país:

Alemanha
Indicadores de mercado
– Aumento de 18% no take-up (YTD)
– Aumento de 21% nas conclusões de novos projetos
– Inflação dos preços da energia em -1,3%

Ocupação
Para 2026, prevê-se que a procura se mantenha estável, com possibilidade de um ligeiro crescimento, suportada por setores como e-commerce, automóvel, farmacêutico e defesa. A procura deverá concentrar-se sobretudo no Ruhr, Rhine-Main (Frankfurt) e Munique, com atividade continuada em Berlim-Brandemburgo, onde os ocupantes procuram equilibrar proximidade às grandes áreas urbanas para última milha e acesso direto às autoestradas para operações de big-box.

Os ocupantes mostram-se pouco disponíveis para pagar um prémio por ESG, mas privilegiam ativos modernos, com pé-direito elevado, potência elétrica preparada para automação, pavimentos adequados e bons cais de carga e logradouros.

A acessibilidade de custos e a disponibilidade de mão de obra permanecem desafios centrais, tal como a limitação da capacidade da rede elétrica, que condiciona a escolha de localizações e imóveis. Espera-se que a procura seja satisfeita sobretudo por oferta especulativa, ficando o build-to-suit reservado a unidades de grande dimensão e projetos industriais altamente personalizados.

Investimento
Após um ano de 2025 morno, o mercado de investimento logístico alemão ganhou novo fôlego no 4T, em linha com a tendência europeia de atividade mais tímida num contexto de custos de financiamento elevados.
O alinhamento gradual das expectativas de preço e a reativação de vários negócios de grande escala colocados em pausa estão a apoiar um novo ciclo de transações.

Há um otimismo moderado em relação a 2026, com investidores core a regressar ao mercado e capital, tanto doméstico como internacional, a voltar a olhar para ativos alemães à medida que os seus fundamentais melhoram.
As prime yields estabilizaram em torno de 4,5% nos cinco principais polos (Berlim, Frankfurt, Munique, Hamburgo e Rhine-Ruhr), com expectativa de alguma compressão em 2026 caso o mercado ocupacional se mantenha sólido e a procura por parte dos investidores continue a recuperar.

A Alemanha mantém uma posição de vanguarda em edifícios verdes, sendo o ESG altamente relevante para os investidores, com muitos fundos a exigirem certificações em novas aquisições. O principal risco reside na macroeconomia, que permanece anémica desde 2023; uma eventual contração adicional da produção industrial ou do consumo poderia travar a expansão dos ocupantes e arrefecer o apetite dos investidores.

França
Indicadores de mercado
–Queda de 12% no take-up (YTD)
- Taxa de disponibilidade de 6,8% na região de Paris
– Crescimento de 0,7% nas vendas a retalho

Ocupação
Tal como na Alemanha, a procura em França deverá manter-se em linha com 2025. O take-up deverá continuar a ser dominado pelos 3PLs, apoiados na forte base de retalho. A procura tenderá a distribuir-se entre a região da Île-de-France, os corredores Lille–Paris–Lyon e os eixos logísticos do Oeste. Os ocupantes esperam, como padrão, certificações BREEAM em novos projetos, dando particular importância a pé-direito de 10–12 metros, bom número de cais e elevada eficiência energética.

O licenciamento e os processos de planeamento urbanístico constituem um desafio relevante, em especial na área de Paris, limitando o pipeline de nova oferta. Ao longo do ano, os projetos especulativos deverão ser rapidamente absorvidos, enquanto o build-to-suit responderá à procura mais específica ou de mega-boxes. Os ocupantes estão gradualmente a integrar automação nas suas operações como parte de estratégias nacionais de otimização.

Investimento
Depois de um 2024 difícil, o mercado de investimento logístico francês entrou em rota de recuperação, com os volumes a registarem um crescimento moderado em 2025. Grandes fundos europeus e norte-americanos mantêm-se ativos na aquisição, demonstrando que França continua atrativa apesar do contexto político complexo. Investidores domésticos, como fundos SCPI e seguradoras, também têm apresentado bom desempenho, refletido na valorização das unidades em 2025.

As prime yields têm permanecido estáveis, em torno de 4,75% desde 2023, com armazéns de grande dimensão na região de Paris a transacionarem neste intervalo, sustentados pela escassez de produto e por sólidos fundamentos ocupacionais. Para 2026, projeta-se pressão em baixa sobre prime yields.

À semelhança do resto da Europa, o ESG ganha peso, mas ainda não se traduz num prémio de renda, sendo que a maioria dos novos projetos já incorpora bons níveis de sustentabilidade. Num cenário de incerteza geopolítica e política interna, a logística francesa deverá continuar a apresentar um desempenho robusto, sustentado pela escassez de produto, com um ambiente de investimento mais favorável, ainda que prudente, em 2026. 

Reino Unido
Indicadores de mercado
– Aumento de 15% no take-up em 2025
– Contração de 60% no desenvolvimento especulativo
– Crescimento de 2,3% na produção industrial

Ocupação
Após o melhor ano desde o período pós-pandemia, o mercado logístico britânico entra em 2026 com um claro dinamismo. Os agentes da Savills antecipam um crescimento moderado da procura, com alguns ocupantes a reconfigurar as suas áreas arrendadas, passando de mega-boxes para múltiplas unidades mais pequenas, numa tentativa de mitigar encargos com service charge associados a alterações fiscais.

O retalho, em particular a grande distribuição alimentar, deverá registar uma nova vaga de procura, à medida que as principais cadeias se aproximam de importantes renovações contratuais. Em paralelo, novas fontes de procura, como defesa/aeroespacial e centros de dados, deverão intensificar a competição por solo de desenvolvimento.

Unidades modernas e preparadas para automação continuarão a ser preferidas, com foco na flexibilidade, possibilidade de instalação de mezzanines e integrações futuras, com ESG a assumir um papel relevante para a maioria dos ocupantes.

Tal como no continente, o planeamento, a ligação e capacidade da rede elétrica e os elevados custos de construção deverão limitar o pipeline de nova oferta. O mercado deverá absorver gradualmente o stock especulativo construído nos últimos três anos, enquanto o build-to-suit recupera tração, acompanhando a retoma da procura de mega-boxes por parte de alguns grandes ocupantes.
Os primeiros sinais apontam para um reforço da procura no Noroeste e Sudoeste, mantendo-se o “Golden Triangle” como o principal polo logístico do país.

Investimento
O mercado de investimento logístico no Reino Unido está em processo de recuperação. Os fundamentais ocupacionais apresentam-se positivos, com níveis saudáveis de atividade de arrendamento e taxas de disponibilidade em estabilização. Espera-se uma ligeira compressão das prime yields, enquanto as yields secundárias se mantêm elevadas, abrindo um diferencial mais acentuado entre segmentos.

Os investidores transfronteiriços, sobretudo dos Estados Unidos, são atualmente os mais ativos, embora as instituições domésticas estejam a regressar gradualmente ao mercado. As regiões-chave incluem Midlands, Grande Londres e os principais polos regionais.

As estratégias de investimento dividem-se entre perfis core e value-add, com desenvolvimento especulativo em zonas subofertadas a ganhar relevância. As considerações ESG variam significativamente entre investidores, mas estão cada vez mais presentes nos processos de decisão. 

Países Baixos
Indicadores de mercado
– Queda de 47% no take-up (Q1–Q3 2025)
– Taxa de disponibilidade de 5,54%
– 66% dos imóveis logísticos situados em zonas com congestão de consumo de energia

Ocupação
Enquanto muitos grandes mercados europeus registaram uma combinação de procura fraca e oferta crescente, os Países Baixos apresentam um cenário distinto: a escassez de espaço adequado tem limitado o take-up.
Ainda assim, o país mantém-se altamente atrativo para ocupantes pela sua localização estratégica e excelente infraestrutura, que garantem acesso privilegiado ao mercado europeu alargado.

A procura é impulsionada pelo retalho online e tradicional, pelos 3PLs e pelas operações de distribuição pan-europeia ligadas ao setor de alta tecnologia e semicondutores, sobretudo no corredor Roterdão/Brabante.

Observa-se também um aumento significativo da procura por parte de ocupantes chineses, em resposta ao atual contexto de tarifas. As decisões de localização são fortemente orientadas por estratégia, com grande peso em operações portuárias e ligações ao interior europeu.

A preferência por ativos de última geração, com pé-direito elevado, múltiplos cais, forte desempenho energético e proximidade ao consumidor final restringe ainda mais a disponibilidade adequada.
Os ocupantes mostram pouca disposição para pagar prémios por ESG, mas o padrão de oferta faz com que a maioria dos novos projetos já apresente boas credenciais de sustentabilidade.

A escassez de solo zonado, o aumento de custos, mercados de trabalho apertados e congestão na rede elétrica constituem desafios centrais. As unidades especulativas são bem recebidas pelos ocupantes, mas arrendam com rapidez. Em termos tecnológicos, verifica-se uma adoção acelerada de automação para aumentar a eficiência nas portefólios existentes.

Investimento
Em 2025, o mercado de investimento logístico neerlandês registou um crescimento claro face a 2024, com um aumento de cerca de 15% nos volumes. A expectativa é de continuação desta tendência em 2026. Os segmentos value-add e core mantinham já níveis significativos de atividade, mas o segmento core+ está agora também a ganhar expressão.

Imóveis ligeiramente mais antigos, mas ainda em linha com especificações modernas e beneficiando de contratos de arrendamento de maior duração, voltaram a captar o interesse dos investidores, gerando uma procura sólida em todos os segmentos.

A maior concorrência deverá exercer pressão em baixa sobre as initial yields, com prime yields atualmente em torno de 4,7% (NIY). Os volumes por transação estão igualmente a aumentar, com o mercado a registar novamente operações de maior dimensão, ainda que com foco predominante em transações de ativo único e o regresso das operações em carteira a ocorrer de forma gradual. 

Polónia
Indicadores de mercado
– Queda de 6% no take-up (Q1–Q3 2025)
– Crescimento de 3,8% nas rendas na cidade de Varsóvia
– Aumento de 94 milhões de PLN em investimento em grandes infraestruturas portuárias

Ocupação
A Polónia deverá registar uma das taxas de crescimento de procura mais fortes da Europa em 2026, suportada pelo retalho, e-commerce e 3PLs, bem como por uma forte expansão da logística industrial e automóvel.

O take-up continuará concentrado em Varsóvia e na Polónia Central, com hubs ocidentais como Poznań e Wrocław, e regiões do Norte como a Tricity (Gdansk), a destacar-se à medida que a conectividade transfronteiriça e as infraestruturas se reforçam.

Os ocupantes tendem a procurar especificações de grau A — pé-direito igual ou superior a 12 metros, múltiplos cais de carga e capacidade elétrica robusta para automação. O ESG permanece secundário face a custo e localização, com certificações maioritariamente promovidas pelos proprietários.
O desenvolvimento especulativo continua a dominar, embora o build-to-suit seja comum em projetos de grande escala e ocupante único. A automação e a integração de operações de light assembly estão a moldar cada vez mais os requisitos dos ocupantes.

Investimento
A Polónia está a assistir ao regresso do capital core, com volumes de investimento projetados para crescer cerca de 19% em 2026. As prime yields deverão estabilizar numa faixa entre 5,75% e 6,00%, enquanto as yields secundárias permanecem elevadas, mantendo um diferencial amplo.

Investidores institucionais transfronteiriços dominam o mercado, dado o limitado peso do capital doméstico, com foco em ativos com contratos de renda de longa duração e estruturas net lease.

Os principais submercados incluem Varsóvia, Alta Silésia, Polónia Central e Poznań, com um interesse crescente em ativos de logística urbana. As estratégias de investimento variam entre aquisições core, value-add e parcerias de desenvolvimento. O risco geopolítico continua a ser a principal preocupação, enquanto o ESG assume uma importância moderada, mas com integração crescente nas novas promoções.

Espanha
Indicadores de mercado
– Queda de 18% no take-up (Q1–Q3 2025)
– Crescimento de 12,5% das rendas em Madrid
– Crescimento de 6,0% nas vendas a retalho

Ocupação
A Espanha entra em 2026 com uma procura estável a ligeiramente crescente, liderada pelo retalho, e-commerce e cadeias de grande consumo alimentar que estão a expandir as suas redes logísticas. O take-up continuará focado em Madrid e Barcelona, embora a escassez de solo no primeiro anel de Barcelona esteja a empurrar ocupantes para o segundo e terceiro anéis periféricos.

Os ocupantes exigem cada vez mais especificações modernas — pé-direito igual ou superior a 10 metros, sistemas avançados de proteção contra incêndio e desenho energeticamente eficiente —, bem como preparação para automação. O ESG ganhou relevo, com muitas multinacionais a exigir certificações BREEAM Very Good ou superiores.

A escassez de oferta e níveis recorde de renda nos hubs prime são desafios centrais. Os projetos especulativos em localizações secundárias estão a ser rapidamente ocupados, enquanto o build-to-suit responde a requisitos de maior dimensão e altamente personalizados. A automação e as instalações de cadeia de frio são tendências operacionais marcantes nos novos desenvolvimentos.

Investimento
O mercado logístico espanhol está a estabilizar e deverá registar um ligeiro aumento dos volumes de investimento em 2026. As prime yields situam-se em torno de 5,0% e apresentam estabilidade, com um diferencial de cerca de 200 pontos base face às yields secundárias.

Investidores transfronteiriços e institucionais lideram a atividade, com foco em Madrid, Barcelona e Valência, sobretudo em submercados prime. As estratégias de investimento incluem core-plus e value-add, com uma ênfase crescente em ESG. A sustentabilidade é cada vez mais considerada nas decisões de investimento, com os novos projetos a incorporar, de forma crescente, soluções verdes. 

Portugal
Indicadores de mercado
– Queda de 18% no take-up (Q1–Q3 2025)
– Crescimento de 10% das rendas em Lisboa
– Crescimento de 1,9% do PIB real

Ocupação
O mercado logístico de Lisboa continua a enfrentar uma forte escassez de oferta, com taxas de disponibilidade abaixo dos 3%. A procura mantém-se robusta, impulsionada por 3PLs e retalhistas, enquanto o interesse associado ao nearshoring acrescenta um novo fluxo de necessidades industriais e de produção.

Os ocupantes dão prioridade à boa ligação à rede de autoestradas e a especificações modernas — pé-direito de 12 metros, sistemas de sprinklers e amplas áreas de logradouro — num contexto em que grande parte do stock existente é obsoleto.

O ESG assume ainda um papel secundário nas decisões, embora as novas promoções integrem, em regra, painéis solares e soluções de eficiência energética. O desenvolvimento especulativo domina a resposta à procura, dado que muitos ocupantes não podem acomodar os prazos de entrega de projetos build-to-suit.

A expansão deverá concentrar-se em novos polos para além de Azambuja, com maior relevância de Benavente e Carregado, mantendo-se Loures/Sintra essencial para operações de última milha. Começam a surgir sinais de adoção de automação e de reforço de soluções de sustentabilidade à medida que o mercado se moderniza.

Investimento
Portugal apresenta-se bem posicionado para um crescimento expressivo em 2026, suportado por uma procura ocupacional muito forte e por uma escassez aguda de oferta. Estima-se que mais de um milhão de metros quadrados de procura permaneça por satisfazer, sendo expectável a entrega de cerca de 500.000 m² de nova oferta logística de grau A.

As prime yields continuam em compressão, enquanto o diferencial face às yields secundárias se alarga. Investidores institucionais transfronteiriços e fundos de private equity lideram a atividade. A região de Lisboa, em particular Azambuja, Benavente e Loures, concentra o maior interesse.
As estratégias de investimento estão a evoluir de perfis value-add para core, acompanhando o aumento da disponibilidade de ativos de elevada qualidade. O ESG assume uma importância moderada, sobretudo em projetos build-to-suit. 

Dublin (Irlanda)
Indicadores de mercado
– Aumento de 181% no take-up (Q1–Q3 2025)
– Taxa de disponibilidade de 2,35% (3T)
– Crescimento de 10,7% do PIB real em 2025

Ocupação
O mercado logístico irlandês deverá continuar a crescer, limitado essencialmente pela crónica falta de oferta. As taxas de disponibilidade mantêm-se entre 2% e 3%, com rendas em níveis elevados. A procura concentra-se em Dublin, dividida entre o norte da cidade, para fluxos internacionais, e o sudoeste, para distribuição nacional.

Os ocupantes privilegiam novos projetos de alta especificação, com 12 metros de pé-direito, múltiplos cais e elevada eficiência energética. O ESG é altamente relevante para multinacionais, com BREEAM Excellent a afirmar-se como novo padrão em muitos esquemas. O desenvolvimento especulativo continua a ser a principal via de resposta à procura e muitos projetos são pré-arrendados antes da conclusão.

O crescimento deverá centrar-se no norte de Dublin, à medida que novos parques sejam entregues. Operacionalmente, a automação e a adoção de energia solar estão a acelerar, com ocupantes a otimizar as áreas arrendadas através de mezzanines e sistemas de armazenagem de alta densidade.

Investimento
O mercado de investimento logístico em Dublin deverá voltar a ser altamente competitivo em 2026, com fundamentais core muito apertados. Os preços mantiveram-se elevados em 2025, devido à escassez de produto disponível e ao excesso de mandatos de investimento ativos, tendência que deverá prolongar-se.
As prime yields são difíceis de aferir pela limitada evidência transacional, mas espera-se que estabilizem num intervalo entre 4,75% e 4,90%.

Os ativos secundários registaram subida de preços em 2025, tendência que poderá continuar sempre que existam claras oportunidades de value-add. Investidores institucionais e private equity são os grupos compradores mais ativos, com capital equilibrado entre origem doméstica e transfronteiriça. O apetite por logística urbana e ativos de última milha continua a aumentar, alinhado com os motores de procura centrados em localização, qualidade das especificações e eficiência de custos. O ESG exerce uma influência moderada, mas crescente, nas decisões de investimento.

República Checa
Indicadores de mercado
– Queda de 18% no take-up (Q1–Q3 2025)
– Taxa de disponibilidade de 1,3% em Praga
– Aumento de 2,3 pontos percentuais na taxa de utilização da capacidade industrial

Ocupação
A procura na República Checa deverá registar um crescimento moderado, suportado por uma forte atividade industrial e por uma procura consistente de 3PLs e retalho. A coroa logística continua a ser a envolvente de Praga, com Brno e Ostrava a desempenharem um papel importante como hubs complementares.

Os ocupantes valorizam armazéns de elevada qualidade e eficiência energética, com pé-direito alto e bom acesso à rede de autoestradas. O ESG é considerado, mas raramente decisivo, com certificações normalmente promovidas pelos promotores, em vez de exigidas pelos inquilinos.
As restrições de planeamento permanecem o principal desafio, limitando a nova oferta e mantendo as taxas de disponibilidade em níveis muito baixos. O desenvolvimento especulativo e o build-to-suit partilham o mercado de forma relativamente equilibrada, com prontidão para automação e capacidade de frio a afirmar-se como elementos diferenciadores nas novas operações.

Itália
Investimento
Os fundamentais do mercado logístico italiano mantêm-se sólidos. O interesse dos investidores permanece elevado, sobretudo em centros de distribuição de última milha e ativos de industrial outdoor storage. O capital core está a regressar e, apesar de se antecipar uma estabilização do crescimento das rendas, a procura ocupacional continua robusta.

As prime e as yields secundárias poderão registar alguma compressão, com um diferencial menos acentuado do que noutros mercados europeus. O capital transfronteiriço domina, embora instituições domésticas e family offices também se mantenham muito ativos. Os principais submercados incluem Lombardia, Piemonte, Toscana e Roma. As estratégias de investimento são maioritariamente core-plus, frequentemente a preços de value-add. Os riscos geopolíticos são a principal preocupação, enquanto as considerações ESG têm um impacto elevado nas decisões de investimento.

Suécia
Investimento
O mercado logístico sueco encontra-se em fase de recuperação, com aumento da atividade transacional e reforço da procura por parte de 3PLs. O crescimento das rendas está a estabilizar, com taxas de disponibilidade reduzidas nas localizações core, apesar de alguma pressão em zonas secundárias devido a novo desenvolvimento.

As prime yields situam-se em torno de 4,75% e mostram estabilidade, enquanto as yields secundárias se estão a alargar, aumentando o diferencial entre segmentos. Investidores transfronteiriços representam mais de 75% dos participantes ativos, mas os compradores domésticos demonstram maior agilidade na concretização de negócios, representando a maioria do volume transacionado.

Os principais submercados incluem o corredor E6, Estocolmo e o “triângulo logístico” em torno de Jönköping. As estratégias de investimento vão de core a value-add, com o ESG a assumir um papel “binário”: crucial para alguns investidores, enquanto para outros continua a ser apenas um fator adicional, mas não decisivo. 

Conclusão Europeia
No conjunto da Europa, o setor de imobiliário logístico demonstra resiliência e mantém uma forte capacidade de atração de capital. O capital core está a regressar, e os investidores mostram-se cada vez mais seletivos, com foco em ativos prime em localizações estratégicas.

Motores de procura estáveis e fundamentais em melhoria sustentam uma perspetiva cautelosamente otimista para 2026. As considerações ESG ganham relevância, e, apesar da persistência de riscos geopolíticos e macroeconómicos, o setor apresenta-se bem posicionado para uma recuperação gradual, com cada mercado a oferecer um conjunto próprio de oportunidades e desafios, mas com um denominador comum de confiança renovada e disciplina na alocação de capital.