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Subida das rendas afasta jovens das grandes cidades

Desfasamento entre aumento sucessivo dos preços por m2 e aumentos tímidos nos rendimentos brutos médios fazem do mercado de arrendamento acessível uma necessidade e oportunidade no panorama nacional.

A compra ou o arrendamento de habitações na cidade de Lisboa não se colocam como opções viáveis para uma parte significativa da população jovem ou jovem adulta. Esta é uma das principais conclusões apontadas pela Savills, consultora imobiliária internacional, no segundo dia da Semana da Reabilitação Urbana, numa sessão dedicada ao Affordable Housing.

Paula Sequeira, Consultancy Director da Savills Portugal, lembrou que, durante o primeiro trimestre de 2021, foram vendidas 49.608 habitações em Portugal, das quais 12 por cento estão localizadas na cidade de Lisboa. Ainda durante esse período, o volume total de vendas na Área Metropolitana de Lisboa totalizou perto de 17 mil milhões de euros, o que representa um aumento de 10 por cento face ao primeiro trimestre de 2019.

O crescimento dos mercados residencial e turístico, aliados a um robusto investimento estrangeiro, fizeram da cidade de Lisboa uma referência em múltiplos rankings. Contudo, o aumento da competitividade do mercado residencial em Lisboa fez aumentar exponencialmente os preços de venda por m2, que, durante o primeiro trimestre de 2021, se situaram, em média, acima dos 4.000 euros. Em algumas freguesias da cidade de Lisboa, esse valor pode ultrapassar os 8.000 euros, designadamente quando se trata de produtos que se posicionam nos segmentos médio-alto, alto e luxo.

Com a compra de uma habitação a estar fora das possibilidades de muitos, o mercado de arrendamento começa a ser olhado, tanto por investidores como por utilizadores finais, como uma oportunidade. Entre 2019 e 2020, registou-se um aumento de 17 por cento no número de casas em oferta para arrendamento em Portugal. Na Área Metropolitana de Lisboa, essa subida teve uma expressão de 20 por cento.

A emergência e avigoramento deste paradigma habitacional deve-se, em larga medida, à preferência das gerações mais novas por maior flexibilidade e mobilidade e pela capacidade que os promotores e investidores têm tido para conseguirem dar resposta à procura.

No entanto, tal como na compra, também os preços do arrendamento têm vindo a subir nos últimos anos. Em 2020, registou-se, em Lisboa, uma média de preço pedido por m2 de 14,80 euros. Na Área Metropolitana de Lisboa, esse valor é ligeiramente mais baixo, de 12,80 euros por m2 mas, ainda assim, é 60 por cento superior à média registada no resto do país. Desta forma, antevê-se um “novo êxodo”, desta vez vindo das cidades em direção às periferias, principalmente por parte dos segmentos mais jovens da população.

Habitação acessível pode ser um novo foco de oportunidades para investimento

O investimento no mercado de habitação acessível é cada vez mais percecionado como uma aposta estável. Neste setor, verifica-se uma escassa oferta de habitações e uma necessidade cada vez maior de dar resposta à procura crescente, um desequilíbrio que tem evoluído ao longo da última década. Desta forma, existem oportunidades de investimento a ser exploradas. Adicionalmente, e apesar das perspetivas de retorno poderem ser consideradas pouco apelativas, um investidor nesta área poderá usufruir de rendimentos mais previsíveis e com uma maior duração, bem como beneficiar de regulamentação e apoios do Estado que conferem uma maior segurança ao investimento.

Dados do Eurostat indicam que, em 2019, 5 por cento da população portuguesa suportava custos de habitação superiores a 40 por cento do seu rendimento disponível. Não obstante ser um valor reduzido quando comparado com outros países da Europa, como a Grécia (mais de 35 por cento) ou a Alemanha (perto de 15 por cento), poderá observar-se um aumento de população nesta situação, considerando que a subida dos rendimentos não consegue acompanhar os valores de mercado para compra e para arrendamento.

Em outras sessões da Semana da Reabilitação Urbana, a Savills já havia indicado que Portugal é ainda um país que tende a optar pela compra de habitações, ao invés do arrendamento. Em 2019, cerca de 75 por cento da população portuguesa era proprietária, sendo os restantes 25 por cento arrendatários. Mas, como se torna cada vez mais evidente, essa pode ser uma realidade em rápida transformação.

Segmento multifamiliar capta cada vez mais investimento na Europa

O investimento privado no segmento multifamiliar tem vindo a aumentar. Entre o primeiro e o terceiro trimestres de 2020, o investimento familiar multifamiliar capturou 18 por cento da atividade comercial imobiliária total na Europa, um valor que se coloca acima da média de 13 por cento dos últimos cinco anos. Em países como a Suécia, Alemanha, Holanda e Irlanda, essa porção ultrapassa os 25 por cento.

Setor privado é essencial para a oferta de habitação acessível de qualidade

No segundo dia da Semana da Reabilitação Urbana, uma mesa-redonda juntou, em debate, representantes públicos e privados do universo habitacional e imobiliário: Marina Gonçalves, Secretária de Estado da Habitação; Pedro Baganha, vereador de Urbanismo, da CM Porto; Aline Guerreiro, CEO do Portal da Construção Sustentável; e Fernando Vasco Costa, Diretor-Geral em Portugal da NEXITY.

Com a moderação de António Gil Machado, da Vida Imobiliária, a conversa tornou evidente que é necessário um maior e mais produtivo diálogo entre setor público e setor privado para que seja possível dar uma resposta adequada e sustentável à crescente procura por habitações para arrendamento acessível. Ficou também assente que neste mercado existe espaço para acomodar ambos os setores, desde que haja cooperação e sintonia, de forma a melhor servir o mercado e a população.

Paula Sequeira, refere que “Um mercado imobiliário que não seja acessível a todos tem consequências negativas para as famílias e para a própria cidade. O mercado de investimento, por outro lado, está a começar a olhar para a habitação a preços acessíveis como um setor no qual é possível gerar retornos estáveis a par de um impacto social positivo. Neste sentido, um modelo híbrido assente em parcerias colaborativas entre setor público e setor privado, já implementado noutros países/cidades Europeias, deverá ser cada vez mais explorado”.

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