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Transações no setor europeu de supermercados e conveniência impulsionaram a atividade de investimento no retalho em 2020

  • O investimento em supermercados europeus totalizou cerca de 5,2 mil milhões de euros no início do 4.º trimestre, um aumento de 40% face ao período homólogo
  • O investimento em retalho na Alemanha, França, Espanha, Suécia e Portugal já excedeu os níveis registados em 2019;
  • Em 2021, o setor do retalho europeu deverá assistir a um ajustamento dos preços

Em 2020, as tendências no mercado europeu de investimento no retalho têm sido diversas, refletindo a disrupção continuada no setor. No entanto, de acordo com a Savills, consultora imobiliária internacional, e não obstante o impacto causado pela pandemia, o investimento no retalho manteve-se estável nos primeiros três trimestres do ano, sendo que os volumes ascenderam a 20,9 mil milhões de euros, em comparação com um valor de 20,8 mil milhões de euros, no ano anterior. 

Eri Mitsostergiou, Savills European Research Director, explica: “A oferta do produto tem sido impulsionada por investidores que procuram reduzir a sua exposição ao setor do retalho e por proprietários-ocupantes que tentam mobilizar capitais através de operações de sale&leaseback. Adicionalmente, a atividade de investimento tem sido fortemente sustentada pela procura no setor retalhista alimentar e de conveniência, um segmento em que os lucros dispararam durante o confinamento.”

O setor do retalho manteve a sua percentagem do volume total investido no setor imobiliário na região (17% face a uma média de 18% durante cinco anos), mas a Savills afirma que é importante ter em conta que, perante a natureza transitória do setor, alguns destes ativos terão sido adquiridos para fins de readaptação ou de alteração futura da sua utilização.

Durante o período de confinamento, os volumes de negócio do setor retalhista alimentar registaram uma forte subida, enquanto que no período pós-confinamento, os Retail Parks revelaram-se mais resilientes, graças à sua configuração e acesso exterior. Os supermercados e as lojas de conveniência (incluindo os Retail Parks) lideraram as listas de compras dos investidores no ano corrente e a combinação das transações representa 40% da atividade total de retalho desde o início de 2020 face a 22% em 2013.

Em contrapartida, os centros comerciais representaram 44% da atividade total de investimento no retalho em 2013 e a respetiva percentagem diminuiu para 25% em 2020, o que reflete o verdadeiro revés da sorte acelerado pela pandemia. 

Em Portugal, no ano 2020 o segmento de retalho registou mais de mil milhões de euros de volume de investimento. A grande transação do ano disse respeito à venda de 50% do Fundo Sierra às seguradoras Allianz e Ello no valor estimado de 750 milhões de euros.

Sem dúvida, o segmento de retalho tem sido um dos mais desafiados e postos à prova pela Covid-19. Uma das grandes diferenças observadas comparativamente a anos anteriores, é o aumento de transações de unidades alimentares reflexo do impacto do período de confinamento.

No total, foi registado um volume de investimento superior a 120 milhões de euros referentes a operações de venda de unidades alimentares e stand-alones e dos quais 99 milhões foram operações de sale&leaseback de portfolios de supermercados, confirmado as previsões traçadas pela Savills.

Luís Vieira, Retail Director, da Savills Portugal afirma:Com a nova realidade, o consumo, os clientes e a oferta adaptaram-se.

A obrigação e vontade de ficar mais em casa, em teletrabalho e na vida quotidiana, fez com que o consumo mudasse. As pessoas comem em casa, redecoraram as suas casas, compram on-line.

Este novo modo de vida, fez com que o retalho alimentar, o DIY, a decoração e as entregas on-line tenham tido um “boom” em 2020 e que continuará. Algumas marcas destes setores de atividade, tiveram o seu melhor ano de sempre, tendo inclusivamente tido menos custos de operação.

O investimento observado, mostra a clara aposta em readaptar e expandir estes setores.

Esta rápida adaptação, fez também com que estas empresas se tenham libertado do “peso” dos seus ativos, em operações de Sale&Leaseback, assegurando contratos de arrendamento de longa duração e capital disponível para continuar a sua rápida expansão.”

Neste estudo, também se verificou que as transações em supermercados foram muito superiores à sua média de cinco anos na Alemanha (+197%), em Espanha (+120%), na Polónia (+64%) e em Itália (+76%). Além disso, a apetência por este segmento do retalho não mostra sinais de esmorecimento, já que, de acordo com a análise da consultora, os volumes de investimento nos supermercados e nas lojas de conveniência na Europa já aumentaram 40%, no trimestre corrente até à data, face ao período homólogo.

“No ano corrente, os supermercados e o mercado de conveniência revelaram-se mais resilientes do que quaisquer outros segmentos de retalho, apesar de não estarem imunes ao aumento do comércio eletrónico, tendo a pandemia provado que têm de inovar,” refere Eri Mitsostergiou. “Os retalhistas inteligentes, que irão sobreviver e, provavelmente, prosperar após a pandemia, têm sido capazes de otimizar a sua oferta omnicanal e a sua cadeia de abastecimento, a fim de prestar melhores serviços de comércio eletrónico, disponibilizando lojas de conveniência em zonas urbanas e modernizando as suas lojas por forma a proporcionar um serviço melhorado de consumo no local – um conceito conhecido como grocerants”.

O futuro de formatos de retalho mais problemáticos passa por redefinir o seu tenant-mix e configuração, introduzindo novos usos ou readaptando-os inteiramente, o que, segundo a Savills, poderá ser oneroso. 

A consultora estima também que as prime yields de retalho são suscetíveis de subida, mas não tão acentuada como em 2008, uma vez que se prevê que a atividade económica e o consumo recuperem no segundo trimestre do próximo ano. É igualmente provável que as rendibilidades abrandem relativamente aos ativos secundários que ofereçam oportunidades de valor acrescentado. Os retalhistas que necessitem de liquidez para investir nos seus negócios principais estão a tirar cada vez mais partido da crescente apetência dos investidores por este setor e a desbloquear capitais através de transações de sale&leaseback.

É com confiança que prevemos, em 2021, uma correção significativa dos preços em baixa no setor, o que será suficiente para evidenciar o prémio de risco retalhista sobre outras classes de ativos e, por conseguinte, atrair investidores capazes de aproveitar as oportunidades”, afirma Oli Fraser Looen, codiretor da equipa de Consultoria de Investimentos Regionais da Savills, EMEA.

“Na segunda metade do próximo ano, assistiremos, sem dúvida, à realização de alguns negócios interessantes no setor do retalho e a uma vaga de transações de sale&leaseback no setor retalhista alimentar”.

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