Notícias da Savills

"Os escritórios do futuro serão uma fusão entre trabalho, lazer e bem-estar"

Patrícia Liz é a única mulher com um cargo de presidência executiva no sector da consultoria imobiliária em Portugal e um dos poucos casos mesmo a nível europeu. Confirma que há empresas em espera para se instalarem em Lisboa, dada a falta de espaços, e garante que a relação do trabalho com a individualidade de cada pessoa na sua dinâmica diária e familiar será cada vez mais uma prioridade das empresas.

Este ano vai haver um défice de oferta de escritórios em Lisboa. Isso vai empurrar empresas para outras zonas do país?

É difícil dar uma resposta direta a essa questão, até porque se existe falta de oferta em Lisboa, não há neste momento nenhuma cidade em Portugal com maior capacidade de áreas disponíveis de qualidade. De todas as cidades em Portugal, sabemos que apenas o Porto estará dotado de projetos imobiliários capazes de ‘competir’ com Lisboa. É verdade que, ao existirem, estes projetos poderão pontualmente influenciar empresas a optar por se estabelecer no Porto e não em Lisboa, ainda assim não acreditamos que se possa considerar um ‘empurrão’ para outras cidades pela falta de significância no número de transações que possam ser transferidas para a capital do norte. Há, no entanto, que reconhecer que há zonas do país que se querem afirmar com algum sucesso pela proatividade dos seus municípios, o que nos parece louvável e de manter. Mas temos de reconhecer a falta de escala para influenciar a normal tendência de escolha de Lisboa e Porto.

Qual seria a disponibilidade ideal de espaços para escritórios em 2019?

O ano passado tivemos um take-up (colocação) de 200.000 metros quadrados (m2) e acreditamos que os níveis ‘saudáveis’ de ocupação de espaços na cidade de Lisboa são superiores a 150.000 m2/ano. Admitimos que este ano não deveremos ultrapassar a meta dos 150.000 m2, dada a escassez de alternativas disponíveis e não por falta de procura. No entanto, dada a falta de edifícios de qualidade, defendemos que haveria espaço para cerca de 50.000 m2 além dos 30.000 m2 que já virão para mercado. Isto sem considerar o pipeline (em carteira) para 2020/21, porque nesses anos são esperados entre 120 e 140.000 m2.

Há falta de escritórios porquê?

Por um lado, porque nos anos de quebra do mercado imobiliário, assistimos a uma quase inexistência de promoção imobiliária. Na retoma, a construção e reabilitação de edifícios foi em muito canalizada para o segmento residencial, dado o potencial deste tipo de ativos, quer pelo rendimento a alcançar quer na maior rapidez da rentabilização do valor investido.

O facto de não haver espaços suficientes para a instalação de empresas, pode fazer com que haja uma quebra no investimento estrangeiro?

Não creio. O efeito acaba por ser o contrário, no sentido em que os investidores acabam por redirecionar o seu foco para outro tipo de produto, nomeadamente a promoção imobiliária. A escassez de produto face à procura existente acaba por ter o efeito contrário, com os investidores de rendimento, tradicionalmente avessos ao risco, a considerarem investir em development (promoção), tendo em conta que os pré-arrendamentos de espaços de escritórios por parte de empresas ávidas de alternativas, ainda durante a construção acabam por minimizar o risco da operação numa lógica de rendimento associado ao ativo.

Há multinacionais em ‘fila de espera’ para se instalarem em Lisboa?

Poderemos considerar que sim, quando assistimos a empresas que acabam por optar por espaços e/ou localizações alternativas e/ou de carácter provisório até que as instalações ideais fiquem disponíveis ou sejam edificadas.

O que é que hoje faz com que Lisboa seja uma cidade apelativa para multinacionais?

Múltiplos fatores. Desde logo, a localização privilegiada de convergência entre o continente americano e a Europa, com impacto suavizado no fuso horário e tempos de deslocação aérea entre os dois continentes. Não menos importante, os nossos recursos humanos têm um vasto leque de habilitações técnicas e linguísticas (40% dos nossos jovens falam mais de duas línguas), sendo que os salários auferidos ficam abaixo de outros países da Europa. O imobiliário é outro aspeto que as empresas valorizam na sua opção pela nossa capital, dado ser das cidades europeias em que as rendas dos espaços de escritórios são mais baixas. Também a própria vivência da cidade e os aspetos sociais são fatores que tomam cada vez maior relevância, como seja a ausência de atos de terrorismo, a estabilidade política, o clima, a gastronomia, adaptabilidade e gosto pela inovação e last but not the least a hospitalidade que tão bem nos caracteriza.

A escassez de espaços já fez disparar os preços para níveis recorde?

As rendas prime (no centro) têm vindo a subir. Esta é uma pergunta recorrente por parte dos investidores quando chegam a Portugal: “Com um mercado tão quente onde estão as novas rendas?”. Aquilo que temos visto nos últimos anos foi acima de tudo as rendas médias a subir com bastante mais ênfase do que as rendas prime. A nossa visão é a seguinte: a falta de oferta tem provocado um aumento generalizado dos preços de arrendamento de escritórios. Ainda assim, para podermos atingir rendas de nível recorde, temos de ter ativos que justifiquem essas rendas. De todo o pipeline concluído em 2018/19 apenas um edifício foi de nova construção, os restantes foram alvos de reabilitação, ou seja, apenas um edifício alcançou ‘recordes’ na altura da sua comercialização, o Fontes Pereira de Melo 41. Para os demais ativos, vimos as expectativas de renda serem melhoradas quando comparado com há uns anos, mas sem serem capazes de atingir valores recorde. Esperamos que em 2020/21 possamos, aí, sim, atingir novos máximos no mercado de escritórios, ainda que acreditemos que esta variação não deverá ultrapassar os 20% para novas edificações na sua respetiva zona.

Perante a pressão da procura os promotores imobiliários já estão a construir?

Os investidores e promotores imobiliários, conscientes da escassez de espaços de escritórios em Lisboa e Porto, já começam a redirecionar a sua atenção para este segmento, o que demonstra grande maturidade na forma de abordagem ao mercado se comparamos com décadas anteriores onde muitas vezes se investia desmesuradamente em ativos que estariam potencialmente a gerar bons rendimentos criando as famosas bolhas imobiliárias. É muito positivo ver a atenção dos investidores aos sinais do mercado e a sua avidez por informação que suporte as suas decisões.

Quando a nova oferta chegar ao mercado corre-se o risco de a procura já estar a inverter e a ir para outras geografias?

Há sempre esse risco, e será muito importante que todos os players do mercado imobiliário se coordenem no sentido de dinamizar com a máxima agilidade os processos de construção e que planeiem bem os projetos que querem para a cidade, pois não se trata apenas de construir edifícios mas de criar zonas multifuncionais que permitam uma vivência de qualidade nas várias vertentes da vida quotidiana de cada pessoa individualmente ou em família.

O que procuram hoje as empresas num novo espaço de escritórios?

As empresas de hoje procuram produtividade em detrimento de horas de trabalho ou força de trabalho, como tal procuram escritórios que permitam acomodar conceitos de trabalho onde a flexibilidade, os espaços colaborativos, as zonas de conversas informais convivam com os tradicionais postos de trabalho e salas de reuniões. Estamos também a assistir a uma crescente exigência na procura de zonas comuns que permitam criar uma vivência nos edifícios de carácter mais social e de partilha de experiências entre diferentes empresas, as zonas de cafetaria nos lobbies dos edifícios são um bom exemplo disso mesmo.

O fenómeno do coworking já tem alguma representatividade em Portugal?

O coworking teve uma fase de maturação longa em Portugal. Durante quase 10 anos tivemos poucos espaços, sem qualquer expressão, neste momento já vamos nos 55.000 m2 só em Lisboa. Diria que é um mercado que está a despontar de forma significativa nos últimos anos, mas temos ainda grande margem de progressão e temos grandes operadores especializados nesta área a olhar com muito interesse para Portugal.

A centralidade ainda é o principal fator de escolha de um novo escritório?

A centralidade voltou a ser um dos principais fatores de escolha para um novo escritório porque a cidade — e aqui falo sobretudo de Lisboa — se está a organizar nesse sentido. Tornou-se mais atrativa pelos novos sistemas de mobilidade, zonas pedonais, mix de oferta imobiliária, etc.

Depois do coworking qual vai ser a próxima tendência em termos de espaços de trabalho?

Não podemos dizer que o coworking é a única forma ou tendência de trabalho a que assistimos hoje em dia. Os futuros espaços de trabalho serão mais híbridos, uma fusão entre trabalho, lazer e bem-estar onde os colaboradores podem escolher onde e como querem trabalhar. O design destes espaços será inspirado e influenciado por soluções praticadas em diferentes sectores, tais como hotelaria, educação, comércio e serviços, com o objetivo de encontrar o equilíbrio ideal para os mais variados usuários. A relação do trabalho com a individualidade de cada pessoa na sua dinâmica diária e familiar, será cada vez mais uma prioridade das empresas.

 

Fonte: Jornal Expresso de 27/06/2019

 

 

Recommended articles