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Apresentação do Estudo de Migração de Empresas

  • 19% (43 operações) das empresas inquiridas abriram o seu primeiro escritório em Lisboa em 2018, com a zona 1 (Prime CBD) e a zona 6 (Corredor Oeste) a liderarem a lista de zonas selecionadas
  • 56% das novas empresas que entraram na região de Lisboa em 2018, pertencem a setores de atividade ligados a serviços financeiros e TMT’s & Utilities
  • As empresas com origem na zona 1 (Prime CBD) e Zona 6 (Corredor Oeste) registaram os maiores volumes de absorção em 2018
  • A Zona 6 (Corredor Oeste) tem a maior taxa de retenção (37%) de empresas, comparando com outras áreas de mercado
  • Em 2018, de acordo com as empresas inquiridas, os principais motivos de procura foram a necessidade de expansão geográfica, início de atividade na região de Lisboa e reestruturação interna, sendo este último fator o que registou maior crescimento, em comparação com 2017 (+175%)
  • O motivo de otimização de custos é aquele que apresenta menos expressão, tendo registado um decréscimo de 42%

 

A consultora imobiliária Savills Portugal, apresenta pelo oitavo ano consecutivo o estudo “Migração de Empresas” – Mercado de Escritórios de Lisboa 2017/18.

Este estudo desenvolvido pela equipa de research da consultora, analisou o movimento migratório das empresas localizadas em Lisboa, assim como as principais razões que estiveram na base da decisão de arrendar ou comprar escritórios por motivos de relocalização, expansão ou início de atividade. Para isso, foram analisadas um total de 479 operações – 250 em 2017 e 229 em 2018.

Cada uma das operações teve em conta a zona de origem (zona de escritórios onde a empresa estava anteriormente sediada), a zona de destino (zona de escritórios selecionada para arrendar/comprar escritórios), a área de escritório ocupada (Área Bruta Locável), a principal razão para a escolha do novo espaço de escritório e o setor de atividade.

Nos últimos dois anos o mercado de escritórios de Lisboa assistiu a uma recuperação dos seus volumes de absorção através de vários fatores que têm sido a base para um crescimento sustentável da procura, entre eles, a recuperação gradual e sólida da economia nacional, o aumento do nível de confiança na classe empresarial, a retoma dos processos de expansão empresarial e a exposição do mercado nacional a diversos setores de atividade no contexto internacional.

Com diversos fatores a sustentar o crescimento e a contribuir para a atratividade da cidade de Lisboa enquanto destino empresarial, em conjunto com a quase inexistência de promoção de novos projetos, o mercado de escritórios da capital está atualmente a experienciar um forte desequilíbrio entre a disponibilidade de espaços e a procura, sendo que esta tem vindo a ser cada vez mais ativa e dinâmica não demonstrando, nos últimos dois anos, sinais de abrandamento.

No ano de 2019 irá verificar-se a entrada de apenas 31.508 m2 deoferta nova, sendo que este número irá aumentar nos próximos dois a três anos e atingir os 143.400m2.

Seja por razões associadas à expansão provenientes do crescimento estrutural das empresas, ou à decisão de mudar de edifício ou ainda ao início de atividade, atualmente a procura de escritórios revela novos e importantes alicerces que têm a sua origem nas novas tendências de organização do trabalho e numa nova abordagem empresarial relativamente ao impacto da sua visibilidade e à importância da imagem corporativa.

Localização, acessos e otimização de custos permanecem como os fatores chave na procura por novas infraestruturas, mas também existem outros fatores que integram a equação de escolha e que têm ganho cada vez mais importância na escolha de infraestruturas.

Estamos a viver tempos de mudança constante, bem como de inovação, onde cada vez mais empresas estão a apostar nos seus escritórios, nas infraestruturas e nas condições de trabalho que oferecem aos seus colaboradores como ferramenta de retenção de talento. A integração da geração Millennial no mercado de trabalho introduziu uma mudança de mentalidade que dita que os salários já não são o principal fator para escolha de um emprego.

Edifícios de escritórios “tradicionais” misturam-se agora com a paisagem de Lisboa com edifícios dedicados a novos conceitos, espaços de coworking, resultantes do restauro de infraestruturas abandonadas durante anos, agora abertos a novas intervenções e dando as boas-vindas a novos projetos que incluem novas formas de organização do trabalho.

A Savills verificou que 19% (43 operações) das empresas inquiridas abriram o seu primeiro escritório em Lisboa em 2018, com a zona 1 (Prime CBD) e a zona 6 (Corredor Oeste) a liderarem o ranking de zonas escolhidas pelas empresas em início de atividade.

Cinquenta e seis por cento das novas empresas que entraram na região de Lisboa em 2018 pertencem a setores de atividade ligados a serviços financeiros e TMT’s & Utilities. O setor com menor expressão é o financeiro, representado por uma percentagem residual de 3% na categoria de Novas Empresas em 2018.

A zona 1 (Prime CBD) e a zona 2 (CBD), ambas com 14%, foram as zonas de origem de um total de 65 empresas inquiridas durante 2018. À semelhança de 2017, as zonas 1 (Prime CBD) e 6 (Corredor Oeste) permaneceram as principais áreas de transações, apesar de uma queda de 36,5% na zona 1 (Prime CBD) e um aumento de 3,2% na zona 6 (Corredor Oeste).

Relativamente a processos contratuais devido à expansão (geográfica ou estrutural), observou-se um total de 31 operações, com a expansão geográfica a ter um peso de 7%.

De acordo com o estudo, a Savills concluiu que os processos de expansão geográfica ou expansão de área dentro do mesmo edifício aumentaram cerca de 24% em comparação com 2017, devido à falta de oferta no mercado.

“Devido à crise financeira que atingiu Portugal entre 2010 e 2014, grande parte das empresas colocaram “em espera” as suas estratégias de expansão, adotando uma postura bastante conservadora e prudente com efeitos que se refletiram intensamente na performance do mercado de escritórios de Lisboa. O recente aumento de confiança da classe empresarial na recuperação económica nacional foi fundamental para estimular a procura no mercado de escritórios da capital”, refere Alexandra Portugal Gomes, Senior Analyst Research Department Savills Portugal

A zona 3 e a zona 4 foram as zonas de origem de 14 empresas, representando apenas 6% das organizações que mudaram de escritório em 2018. Verificou-se que as zonas 1 e 6 estavam novamente a liderar o ranking. As empresas vindas destas áreas de mercado incorporaram os maiores volumes de absorção em 2018, seguidos das empresas que começaram atividade no mesmo ano.

A área de take-up do mercado de escritórios da capital passou de 166.819m2 em 2017 para 206.428m2 em 2018.    

Das 229 transações verificadas em 2018, a zona 6 foi a que registou o maior número de transações (59 operações), seguida da zona 2 com 51 operações e da zona 1, com 47 operações. Estas três áreas de mercado contabilizaram 67% do número total de transações em 2018. A zona 7 foi a zona de mercado com maior aumento de operações (+80%), refletindo a captação de empresas que não encontram soluções imediatas para os seus requisitos em zonas mais centrais da cidade. 37% das operações registadas na zona 6 veem da mesma zona e, 7% vem da zona 7. Assim, a zona 6 apresenta um grau de retenção significativo comparando com outras áreas de mercado.

Em 2018, a zona 6 contemplou um total de transação de 56.185 m2, seguida da zona 3 com 37.954 m2

Das empresas que tomaram a decisão de migrar para a mesma zona (Corredor Oeste), 27% estava a ocupar a mesma área, apontando como principal razão para a mudança, a melhoria de condições. Também 27% optaram por ocupar uma área maior devido ao crescimento estrutural da empresa e 45% tomou a decisão de ocupar uma menor área devido a reestruturação interna e melhoria das condições de trabalho.

Alexandra Portugal Gomes refere ainda: “Estamos a sofrer os efeitos da falta de oferta para uma procura que não dá sinais de recuo. Um aspeto muito interessante que este estudo nos permitiu observar é a mudança de paradigma relativamente ao conceito de escritório. A localização, infraestruturas e ‘imagem’ têm vindo a adquirir cada vez mais importância para a visibilidade corporativa que uma empresa quer transmitir para o exterior, que inevitavelmente também se torna numa mudança de paradigma para a nossa atividade.”  

A motivação para a procura de novas instalações, tem por base um conjunto de fatores que abrangem diversos aspetos, como a necessidade de ocupar uma área de escritório maior devido ao crescimento estrutural da empresa; a necessidade de mudar de edifício, mantendo a área original e proceder a um upgrade; uma localização mais central; um edifício com melhores condições; um espaço de escritório com maior flexibilidade e com potencial para se adaptar às atuais exigências da empresa ou até mesmo a necessidade de redução de área resultado de uma reorganização e introdução de novas práticas de trabalho (por exemplo, hot desks).

Em 2018, e de acordo com as respostas das empresas participantes no estudo, os fatores de procura com maior peso foram a necessidade de expansão geográfica, início de atividade na região de Lisboa e reestruturação interna, sendo este último o que mais aumentou desde 2017 (+175%). Foi também possível observar que os custos de otimização são o fator que apresenta menos expressão, tendo registado uma quebra de 42%.

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