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Evolução do Mercado Residencial em Portugal 2018-2019

  • O mercado residencial nacional contabilizou 24,1 mil milhões de euros de transações em 2018, mais 24,4% que no ano anterior;
  • Área Metropolitana de Lisboa e região Norte somaram 64,6% do total de transações realizadas no ano passado;
  • Em 2019, o mercado residencial deverá iniciar um caminho de maior estabilização e consolidação dos preços;
  • O regime de arrendamento continuará, em 2019, a ser uma das opções para uma percentagem muito significativa da população residente em Portugal.

 

A consultora imobiliária Savills Portugal apresenta a evolução do mercado residencial em território nacional.

Em 2018, o mercado residencial em Portugal continuou a observar um comportamento de crescimento muito positivo. De acordo com informação divulgada pelo INE, em 2018 foram vendidas 178 691 habitações no total, das quais 85,2% dizem respeito a habitações usadas. Face ao período homólogo, este resultado observa uma subida de 16,6%. Desta forma, o mercado residencial nacional contabilizou um total de 24,1 mil milhões de euros de transações em 2018, mais 24,4% que no ano anterior. As regiões da Área Metropolitana de Lisboa e região Norte somaram 64,6% do total de transações realizadas em 2018.

“Tendo em conta estes números, a reabilitação urbana exerce um peso bastante significativo, bem como a compra para colocação no mercado de arrendamento turístico, que têm sido sem dúvida, os dois fatores mais dinamizadores do mercado residencial”, adianta Alexandra Gomes, Senior Analyst Research Department da Savills Portugal.

Contudo, a compra e venda de casas para uso próprio e direcionada para os compradores nacionais mantém-se em níveis modestos e que traduzem uma desadequação da oferta atual ao perfil da procura. “A escassez de construção nova pensada de raiz para as famílias portuguesas de rendimento médio é um dos principais desafios que o mercado de promoção residencial enfrenta atualmente”, acrescenta a responsável.

Por outro lado, em 2018 foram licenciados um total de 22.062 edifícios em Portugal, sendo que 5.164 destes edifícios são destinados a reabilitação urbana, 16.898 destinados a construções novas e, destes, 11 375 foram destinados a habitação familiar (67,3%).

A Área Metropolitana de Lisboa representou 15,5% dos edifícios licenciados em 2018, com um total de 2 069 edifícios (84,2%) destinados a habitação familiar.

Já a região Norte contou com um total de 8.580 edifícios, dos quais 23,3% foram direcionados para reabilitação urbana e 70% destinados a construções novas, com a habitação familiar equivalente a 75,4%.

 

Perspetivas do Mercado Residencial para 2019

"Em 2019, o mercado residencial deverá iniciar um caminho de maior estabilização e consolidação dos preços, mais direcionado para o segmento de imoveis residenciais usados. A promoção de projetos direcionados para o segmento prime manter-se-á em alta, não sendo ainda expectável um ajustamento de preços visível e que produza efeitos na dinâmica do mercado residencial", comenta Alexandra Gomes.

A introdução de novas formas e regimes habitacionais que refletem novos estilos de vida começam a trazer à luz do dia modelos habitacionais assentes em conceitos de economia partilhada e coabitação.

Se em alguns países europeus são conceitos já numa fase de perfeita engrenagem e totalmente integrados no mercado residencial, em Portugal dão-se agora os primeiros passos e começam a surgir investidores internacionais com interesse em apostar no mercado português para a implementação de conceitos de Co-Living.

O mercado residencial é um dos segmentos mais permeáveis à volatilidade dos fatores socioeconómicos, às mudanças de hábitos e gerações que trazem com elas inevitavelmente mudanças profundas de pensamento. O reavivar do mercado de arrendamento é um exemplo desta mudança, mas também da atual incapacidade financeira das famílias portuguesas conseguirem adquirir casas aos preços de mercado praticados atualmente. O regime de arrendamento continuará, em 2019, a ser uma das opções para uma percentagem muito significativa da população residente em Portugal.

 

Development em 2018 e 1º Trimestre de 2019

Os negócios de Development estão a mudar os centros urbanos das principais cidades do país. Em Lisboa os efeitos deste segmento de investimento têm vindo a dar uma nova vida sobretudo às zonas mais antigas e degradadas, prometendo impulsionar zonas secundárias.

As transações tidas como Development chegaram a valores entre os 5.000 €/m2 e os 6.000 €/m2 nos dois casos específicos mais emblemáticos (centro histórico da cidade de Lisboa): o quarteirão da Pastelaria Suíça (já num avançado estado de degradação) e o quarteirão do BPI, ambos na baixa lisboeta e que, em conjunto, somam um investimento superior a 125 milhões de euros.

Os projetos previstos para a cidade de Lisboa prometem modernizar e criar novas centralidades da capital portuguesa. São ao todo mais de 520.000 m2 que serão desenvolvidos para quase todos os segmentos de mercado (logístico/industrial é a exceção). De destacar a operação integrada de Entrecampos que agregará mais de 200.000 m2 destinados a habitação (700 fogos para arrendamento acessível e 279 destinados ao mercado livre), comércio, escritórios e equipamentos sociais, criando uma nova centralidade na cidade de Lisboa, moderna, com espaços verdes, mais ecológica e energeticamente eficiente, sendo a maior operação na cidade desde a reabilitação da zona oriental (Parque das Nações).

“No total dos projetos previstos, são mais de 2.000 novos fogos de habitação, ainda assim insuficientes para colmatar a procura existente, e na sua grande maioria dirigidos a uma gama média-alta e alta”, refere ainda Alexandra Gomes.

Outras zonas secundárias da cidade de Lisboa, como Praça de Espanha / Sete Rios, Alcântara, Belém / Ajuda e o eixo ribeirinho entre Santa Apolónia e o Oriente, absorverão os restantes 320.000 m2 previstos, com especial destaque para o desenvolvimento do Hub Criativo do Beato, atualmente com 30.000 m2 e com projeto de expansão até 100.000 m2, e a construção de 600 novos fogos de habitação no Braço de Prata, numa área de 244.000 m2.

“A junção de vários fatores como a grande dimensão dos terrenos e edifícios alvo de intervenção, a localização dos mesmos aliada às boas acessibilidades, o interesse que Lisboa continua a gerar junto dos investidores e a necessidade de aumentar a oferta atual dos mais variados segmentos, dão a estes ativos / projetos uma versatilidade que se torna sinónimo de um rápido escoamento no mercado”, conclui a responsável.

O ano de 2019 também demonstrou sinais positivos nos negócios de development durante o primeiro trimestre. A compra do antigo quarteirão da CGD na rua do Ouro, na baixa de Lisboa, pelo Grupo SANA, foi uma das transações que comprovam a maturidade deste mercado e a atratividade que continuará a merecer.

O destino destes projetos deverá manter-se na linha dos projetos dos últimos anos, com o destino dos ativos a ser predominantemente levado para os segmentos residencial e hoteleiro.

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