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O mercado imobiliário em Lisboa e as dificuldades na oferta

Por Rodrigo Canas, Associate Director - Agency Department, Savills Portugal

Hoje, no mercado de escritórios em Lisboa, a tendência mais discutida e impactante é, sem dúvida, a escassez de oferta disponível e de qualidade.

Para perceber melhor este fenómeno é importante recuar um pouco atrás no tempo, onde podemos verificar que entre os anos 2004-2010 a média foi de 75.000m² de escritórios novos que foram entregues, enquanto desde o ano 2010 até aos dias de hoje a média foi substancialmente mais baixa, representando cerca de 34.500 m² (46%).

Durante os anos de 2009 até 2013, o take-up de escritórios sofreu um grande impacto negativo, razão pela qual a motivação dos promotores imobiliários para desenvolver novos projetos era praticamente inexistente. Desde o ano 2014 que temos assistido a um take-up a retomar os níveis “normais” para a cidade de Lisboa, com ritmos de absorção entre os 120.000 m² e os 200.000 m², valor máximo atingido em 2018.

Com o crescente interesse em Lisboa, como localização privilegiada para a implementação de Business Hubs por grandes empresas internacionais e com o crescimento e redefinição estratégica imobiliária por parte das entidades nacionais, a tendência natural do mercado tem sido a de absorver os melhores edifícios em termos técnicos e de localização, naturalmente.

Apesar deste crescente interesse em Lisboa, a grande maioria dos promotores imobiliários até ao ano transato estiveram focados em desenvolver projetos residenciais, o que para além de não ter contribuído para um maior volume de escritórios a serem entregues nestes anos, acabou também por retirar alguns edifícios do stock de escritórios para alteração de uso.

Esta escassez de oferta tem contribuído para um aumento generalizado das rendas médias, com uma oscilação residual ao nível das rendas máximas. Ao não existir produto novo de qualidade é difícil justificar um aumento das rendas máximas que não tenham em consideração a ocupação de um novo edifício com uma qualidade técnica distinta.

O edifício Fontes Pereira de Melo 41 é um bom exemplo de edifícios de nova construção com este tipo de comportamento de rendas praticadas. Quero com isto dizer que, na altura em que se fechou o negócio de pré-arrendamento, os valores negociados superaram a renda máxima aplicada então, estando em linha com os valores atuais de renda máxima praticados na zona prime.

Devido à ausência de oferta sentida atualmente, o pré-arrendamento será a grande tendência dos negócios para este ano bem como a renegociação das atuais instalações até surgir a oportunidade de se relocalizarem num novo projeto de qualidade. Como temos vindo a constatar, a atração e retenção do talento é cada vez mais tida como uma das principais considerações pelas empresas, neste sentido tentam marcar a diferença instalando-se nos melhores edifícios, nas melhores localizações e com a maior eficiência possível.

Ainda assim, será importante ter em consideração o pipeline planeado e ter um controlo absoluto sob o mesmo, visto que uma das principais características do mercado imobiliário é a rigidez da oferta, sendo por isso fundamental ajustar a oferta disponível com a procura existente e estimada.

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